Sale and leaseback es una operación habitual en el sector inmobiliario. Aunque a continuación profundizaremos en su concepto y veremos algunos ejemplos, aquí adelantamos la idea clave: se vende un inmueble y se permanece en él de inquilino.
Sale and leaseback o SLB consiste en vender la propiedad y en el mismo acto arrendarla bajo un leasing. Repasemos entonces el concepto de leasing:
¿Qué es leasing?
El leasing es un contrato de cesión de bienes (muebles o inmuebles) en el que el arrendatario (inquilino) paga una cuota al arrendador (propietario) —hasta aquí es idéntico a un contrato de alquiler o renting—. Pero en un leasing, además tras la última cuota el arrendatario puede pagar la llamada opción de compra para hacerse con la propiedad del bien. Un apunte: la legislación establece que el arrendatario del contrato de leasing solo puede ser una empresa o autónomo y el bien sujeto al leasing solo se destinará a una actividad económica.
¿Qué es sale and leaseback o retroleasing?
La idea del sale and leaseback puede extrañar a primera vista, pero entrando en detalles pronto se comprende por qué resulta interesante. A partir de este punto nos referimos a sale and lease back inmobiliario, por ser más frecuente que el que se realiza sobre bienes muebles.
Para comprenderlo muy bien, podemos separar la operación en dos partes:
- Sale (venta): se vende un inmueble que se tenía en propiedad, que puede ser de cualquier tipo (vivienda, local, oficina, nave industrial, etc.) a un inversor (entidad financiera, empresa o fondo de inversión, etc.).
- Leaseback: tras la venta, el antiguo propietario firma un contrato de leasing a medio plazo o largo plazo con el nuevo propietario. Su duración suele rondar los 10 o 20 años.
Se vende inmueble, pero se sigue usando
El vendedor sigue utilizando el inmueble para su actividad y obtiene liquidez inmediata como consecuencia de la venta. Lógicamente, para seguir utilizándolo tiene que seguir pagando las cuotas de alquiler establecidas. Y si quiere recuperar su propiedad, al final del arrendamiento debería ejercer su opción de compra. No obstante, el primer objetivo del sale and leaseback es obtener liquidez de una propiedad sin perder su uso y disfrute, mantenerla en el futuro será una decisión que se tomará llegado el momento .
Se trata de un medio de financiación para empresas propietarias de bienes que necesitan liquidez a corto plazo. Mediante sale and leaseback transforman su capital inmobiliario en dinero líquido que les permite desarrollar o continuar su negocio.
Hay que tener en cuenta que las empresas obtienen rentabilidad desarrollando su actividad sobre el capital invertido y el nuevo coste que supone el leasing, en condiciones normales, es perfectamente asumible.
En el caso concreto de las sucursales e inmuebles de los bancos, para estos resulta interesante porque liberan capital y reducen los activos ponderados por riesgo.
Sale and leaseback: ventajas para ambas partes
- Es interesante para el antiguo propietario porque: obtiene liquidez inmediata procedente de la venta del inmueble, mantiene su uso a medio largo plazo y la posibilidad de recuperar la propiedad al final del leasing.
- Es interesante para el nuevo propietario porque promete un buen flujo de caja a medio largo plazo, siempre que el inquilino sea una empresa solvente: obtendrá una cantidad periódica pactada en el momento de la venta durante toda la duración del contrato de leasing.
Ejemplos de sale and leaseback
Desde 2012 y hasta antes de la pandemia el sector retail vio crecer las operaciones de sale and lease back en toda Europa y especialmente en España. Estas transacciones han sido muy frecuentes en moda, cadenas de alimentación y en el sector bancario.
Según los datos de la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman, en 2020 los contratos de sale and lease back mantuvieron la cuota media del último lustro, aunque las operaciones sobre inmuebles logísticos ascendieron al segundo lugar (19%), por detrás de los supermercados e hipermercados (61%).
En Europa el sale and leaseback en el sector logístico sumó 3.400 millones de euros en 2020. Esta cifra representa un repunte del 15% respecto a 2019.
Como ejemplos de grandes operaciones ocurridas en los últimos años, citaremos tres ocurridas en el sector de la alimentación:
- Eroski vendió 27 establecimientos en 2020 a WP Carey en 2020 por 85,5 millones.
- Mercadona traspasó en 2021 el mismo número de tiendas al fondo MDRS, por más de 100 millones de euros.
- Carrefour hizo lo propio con 7 hipermercados en 2021, al grupo Realty Income, por 93 millones de euros.
- Los bancos también han utilizado esta fórmula para mejorar sus ratios de solvencia desde 2007. Así ha ocurrido con gran parte de la red de sucursales del Santander o BBVA.