Ya han pasado veinte o treinta años desde que te mudaste a tu casa, pero ahora que por fin vas a pagar la última cuota de la hipoteca, solo ahora, la casa será definitivamente tuya, y no del banco con el que firmaste el préstamo. Pero cuidado, porque aunque hayas pagado tu deuda, la hipoteca constará en el Registro de la Propiedad durante veinte años más.
El préstamo hipotecario en el Registro de la Propiedad.
Como vamos a referirnos varias veces al Registro de la Propiedad, conviene tener muy claro que es una institución pública que depende del Ministerio de Justicia. Y que aunque no es obligatorio inscribir la propiedad de un inmueble en el Registro de la Propiedad, sí es aconsejable y se suele hacer para que quede así registrado frente a terceros.
En la compra de una vivienda, una escritura pública sirve de prueba de que el comprador ha adquirido la propiedad de un bien al vendedor, pero ¿cómo puede un tercero tener conocimiento de este hecho? Aquí entra en juego el Registro de la Propiedad. Además de los cambios de propiedad, se registra otra información importante relacionada con el inmueble: si tienen cargas (como ocurre si hay una hipoteca) o si sobre él consta alguna anotación por embargo.
Todos los inmuebles están inscritos en un folio, dentro de un libro, y éste en un tomo. Y para localizarlos tienen asignado un Código Registral Único (CRU) o un Identificador Único de Finca Registral (IDUFIR). Éstos identificadores son diferentes de la Referencia Catastral, que utiliza el Catastro. Por cierto, que nadie a estas alturas confunda Registro de la Propiedad con Catastro; éste último es el registro administrativo del Ministerio de Hacienda.
¿Cuándo hay que cancelar la hipoteca en el Registro?
Si has vendido un inmueble recientemente que había estado hipotecado tendrás idea de a qué nos referimos, aunque probablemente solo te haya trascendido que para poder vender, hace falta levantar la hipoteca, uno de los gastos derivados de la venta de tu vivienda. Encargaste el trámite a tu banco, y éste a una gestoría.
Volviendo al título de este artículo, ¿qué hay que hacer ahora que se termina la hipoteca? Pues hay dos opciones:
A. Si no tienes pensado vender el inmueble en un largo tiempo, no tienes que hacer nada. Para ser más exactos, transcurridos 20 años, el Registro cancelará la hipoteca por sí mismo gratuitamente. Tan solo hay que dejar pasar 20 años.
B. Si puede que vendas en unos cuantos años, o si vas a pedir otra hipoteca sobre esa misma vivienda. Entonces te interesa cancelar la hipoteca en el Registro para que conste como libre de cargas, porque así lo requerirá el futuro vendedor, o el futuro banco que te preste dinero.
¿Cómo se cancela la hipoteca en el Registro?
Si has decidido cancelar registralmente la hipoteca, tienes dos formas de hacerlo:
- Acudir a tu banco (o al banco del comprador, si se va a vender el inmueble). Éste encargará a su gestora de confianza el trámite y te pedirá una provisión de fondos (habitualmente 1.000 euros). Puede llevar varias semanas, porque requiere ciertos pasos (los vemos a continuación). Luego te entregarán la escritura de cancelación del préstamo y una nota simple del Registro de la propiedad que indica que está libre de cargas.
- Hacerlo por tu cuenta, con el consiguiente ahorro, aunque requiere disponer de tiempo para hacer varias gestiones:
1. Necesitas un certificado de deuda cero. Para ello tienes que acudir al banco que te concedió la hipoteca y solicitarlo. No es más que un documento que indica que ese préstamo hipotecario está completamente pagado. Aunque todavía algunas entidades cobran por este documento, según el Portal del Cliente Bancario del Banco de España, debería ser gratuito.
2. Solicitar una escritura pública de cancelación de la hipoteca. Hay que acudir a un notario público (no tiene por qué ser el mismo con el que se firmó la hipoteca). Desde la notaría avisará al apoderado de la entidad que dio el préstamo para que acuda a firmar la escritura de cancelación. Cuando esté esa parte, hay que volver a la notaría a recogerla. Los bancos no pueden cobrar nada por este trámite, lo que sí que se paga es por la escritura pública, que son unos 200-300 euros, según el valor del préstamo.
3. Después de tres desplazamientos (banco y dos veces a la notaría), el siguiente lugar que hay que visitar es la oficina de la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma para rellenar el modelo 600. La escritura de cancelación es un acto sujeto al impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pero está exento. Por tanto, solo hay que completar el modelo y entregarlo, pero sin coste. También puede hacerse desde casa con certificado digital.
4. Por último, con la escritura de cancelación y el modelo 600 sellado (o con el justificante de haberlo entregado), tienes que desplazarte hasta el Registro de la Propiedad encargado del código postal del inmueble. Se deja la documentación para que inscriban la cancelación del préstamo y te avisarán cuando esté realizada. En ese momento, puedes pedir una nota simple (unos 10 euros), para verificar que efectivamente, está libre de cargas. Los aranceles para trámite son unos 100-200 euros, según el valor de la hipoteca.
