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El blog de Self Bank

¿Subrogar o no subrogar? ¿Cuándo me interesa cambiar la hipoteca?

¿Subrogar o no subrogar? ¿Cuándo me interesa cambiar la hipoteca?

Con el sector del ladrillo recuperándose tras la crisis financiera y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria entre 2009 y 2012, las hipotecas vuelven a sonar por sus buenas condiciones, inferiores en algunos casos al 1% + euríbor. Eso sí, lo máximos que prestan es un razonable 80% del valor de compra o tasación (loan to value).

El desembolso necesario para pagar una vivienda lleva a la inmensa mayoría de los ahorradores a solicitar un préstamo hipotecario. Es lógico, pues es una cuantía tan abultada que resulta complicado (o imposible) haber ahorrado lo suficiente cuando surge la necesidad o la oportunidad de comprar casa.

Endeudarse con una hipoteca nunca es tan simple como lo pintan algunos bancos. A veces pareciera que todo se reduce a elegir entre variable, fijo o mixto y que el interés sea el más bajo posible. Pero por muy buena que sean sus condiciones, una deuda que se extiende varias décadas, (de media 23 años, según el INE) condiciona ineludiblemente la vida del firmante. Porque puede que hoy los recibos mensuales sean perfectamente asumibles, ¿pero cómo evolucionará el euríbor y qué otras necesidades te pueden llevar a endeudarte más en el futuro?

Queda claro que antes de plantearse la compra de un inmueble hay que sentarse con tranquilidad y analizar los ingresos de la familia, las expectativas económicas y personales y fijarse un tope del 35% para la deuda hipotecaria. Si salen las cuentas hoy, y crees que también saldrán mañana, ese será el punto de partida para convertirte en propietario.

¿Qué es una subrogación hipotecaria?

Por mucha planificación que hayamos hecho en su momento, los que estamos hipotecados más de una vez nos hemos preguntado si podríamos reducir el recibo mensual de la hipoteca de alguna forma. Y aquí nos planteamos una posible subrogación.

En términos financieros, subrogar una hipoteca se refiere a:

  • Traspasar la hipoteca de un acreedor a otro. Si cambiamos la deuda de un banco a otro.
  • Traspasar la hipoteca de un deudor a otro. Al vender un inmueble que todavía tiene hipoteca.

En ambos casos, hay que sacar la calculadora o abrir un Excel y apuntar el coste de traspasar la hipoteca, porque las que aparentemente son mejores condiciones pueden esconder cláusulas y comisiones que anulen cualquier intento de ahorro.

Y antes de continuar, es importante recordar que en una subrogación hipotecaria solamente está permitido cambiar el plazo del préstamo (más o menos años) y el tipo de interés. No se puede utilizar como método para ampliar o reducir el capital de la deuda, ni sus comisiones. Para esos cambios, la solución pasa por la novación hipotecaria (actualizar las condiciones con la entidad bancaria) o mediante la cancelación de la actual y contratación de otra hipoteca.

hipoteca subrogar

Subrogación del acreedor: ¿cambiamos la hipoteca de banco?

En un entorno de fuerte competencia, donde los bancos ajustan sus tipos para que los clientes firmen su hipoteca con ellos, puede que te veas atraído por otra que te haga pagar menos cada mes. No obstante, ten en cuenta que con el método de amortización francés, que es el más utilizado en España, en los primeros años del préstamo es cuando se paga la mayor parte de los intereses, por tanto, será entonces cuando más te interese subrogar.

En ese punto te encuentras con cuatro alternativas:

  • Negocias con tu banco un tipo de interés más bajo y extender unos años más el préstamo para que bajen tus cuotas mensuales. Este acuerdo con cambio de condiciones con la misma entidad se conoce como novación hipotecaria. Aunque también implica comisiones:
    • Habitualmente hasta el 1% del capital pendiente. Máximo 0,1% si solo se cambia el plazo.
    • Gastos de notario, registro y gestoría.
  • Te llevas la hipoteca a otro banco, cancelando la que tienes actualmente y contratando una nueva en otra entidad. Además de los gastos de cancelación anticipada que te cobrará tu banco actual y cancelación registral, tendrás que sumar los de tasación de la nueva.
  • Te llevas la hipoteca a otro banco, subrogando la que tienes actualmente. Vemos los gastos a continuación de forma detallada.
  • Te da pereza hacer cálculos. Sigues con las cuentas apretadas cada mes y mantienes la misma hipoteca.

Abre una hoja de Excel y en una tabla, por columnas ve añadiendo el coste que te supondría cualquiera de los cambios anteriores. Por aquí te recordamos los principales, para que se te escape ninguno:

Comisiones de los bancos:

  • Comisión de subrogación: se paga al banco con el que tenías la hipoteca, siempre que aparezca reflejado en el contrato. Como la Ley Hipotecaria se ha actualizado con el paso del tiempo, dependerá de cuando hayas firmado la hipoteca:

O   Después del 9/12/2007:

  • Máximo 0,5% del capital pendiente, si se subroga en los primeros cinco años del préstamo.
  • Máximo 0,25% del capital pendiente, si se subroga a partir del sexto año.

O Del 27/4/2003 al 9/12/2007: máxima comisión de 0,5% sobre el capital pendiente.

O   Antes del 27/4/13: máxima comisión de 1% sobre el capital pendiente.

  • Comisión de apertura y comisión de estudio. Por serado, o unificadas en un mismo concepto. Las cobra el banco al que te llevas la hipoteca, aunque en su afán por conseguir tu préstamo, puede que te las supriman. Suelen estar entre el 0,1% y el 1,5%.
  • Comisión por riesgo de tipo de interés. En las hipotecas de tipo fijo y mixto puede existir esta cláusula incluida para frenar a los clientes que se planteen cambiar su  hipoteca a variable si bajan los tipos de interés (baja el euríbor). Suele ser más elevada, superior al 2%, aunque solo se aplica si hay diferencia negativa entre el capital pendiente y el valor de mercado (si supone pérdida para el banco).
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Otras comisiones:

  • Notaría: es necesario escritura pública de la subrogación, donde se actualiza el capital pendiente de amortizar, el nuevo plazo de amortización y el  nuevo tipo de interés a aplicar. Depende del valor de la nueva hipoteca.
  • Registro. Esos cambios en la hipoteca se inscriben en el registro de la propiedad.
  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados está exento siempre que en la nueva hipoteca solo se cambie el plazo, el interés, o ambas.
  • Tasación: el nuevo banco necesita conocer el valor actual del inmueble.
  • Gestoría: estos trámites se suelen encargar a una gestoría, habitualmente vinculada al banco al que vamos a llevar la hipoteca. Te pedirán una provisión de fondos, cuyo excedente te devolverán junto con la escritura de tu hipoteca subrogada, ya inscrita en el registro.

¿Cómo afectará la nueva ley hipotecaria en de 2019?

Además de la reasignación del pago de los gastos necesarios para la firma de nuevas hipotecas, que tan solo deja a cargo del cliente el coste de la tasación, en lo referente a subrogaciones reduce la comisión máxima aplicable y tendrá efectos retroactivos, lo que conlleva mayor flexibilidad para cambiar la hipoteca de banco. Concretamente, a partir del 17 de junio de 2019:

  • Hipotecas variables o mixtas: 0,25% solo los 3 primeros años, o 0,15% solo los 5 primeros años.
  • Hipotecas fijas: 2% solo los 10 primeros años, 1,5% el resto.