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¿Subrogar o no subrogar? ¿Cuándo me interesa cambiar la hipoteca?

Subrogar o no subrogar

Con el sector del ladrillo recuperándose tras la crisis financiera y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria entre 2009 y 2012, las hipotecas vuelven a sonar por sus buenas condiciones, inferiores en algunos casos al 1% + euríbor. Eso sí, lo máximos que prestan es un razonable 80% del valor de compra o tasación (loan to value).

El desembolso necesario para pagar una vivienda lleva a la inmensa mayoría de los ahorradores a solicitar un préstamo hipotecario. Es lógico, pues es una cuantía tan abultada que resulta complicado (o imposible) haber ahorrado lo suficiente cuando surge la necesidad o la oportunidad de comprar casa.

Endeudarse con una hipoteca nunca es tan simple como lo pintan algunos bancos. A veces pareciera que todo se reduce a elegir entre variable, fijo o mixto y que el interés sea el más bajo posible. Pero por muy buena que sean sus condiciones, una deuda que se extiende varias décadas, (de media 23 años, según el INE) condiciona ineludiblemente la vida del firmante. Porque puede que hoy los recibos mensuales sean perfectamente asumibles, ¿pero cómo evolucionará el euríbor y qué otras necesidades te pueden llevar a endeudarte más en el futuro?

Queda claro que antes de plantearse la compra de un inmueble hay que sentarse con tranquilidad y analizar los ingresos de la familia, las expectativas económicas y personales y fijarse un tope del 35% para la deuda hipotecaria. Si salen las cuentas hoy, y crees que también saldrán mañana, ese será el punto de partida para convertirte en propietario.

¿Qué es una subrogación hipotecaria?

Por mucha planificación que hayamos hecho en su momento, los que estamos hipotecados más de una vez nos hemos preguntado si podríamos reducir el recibo mensual de la hipoteca de alguna forma. Y aquí nos planteamos una posible subrogación.

En términos financieros, subrogar una hipoteca se refiere a:

En ambos casos, hay que sacar la calculadora o abrir un Excel y apuntar el coste de traspasar la hipoteca, porque las que aparentemente son mejores condiciones pueden esconder cláusulas y comisiones que anulen cualquier intento de ahorro.

Y antes de continuar, es importante recordar que en una subrogación hipotecaria solamente está permitido cambiar el plazo del préstamo (más o menos años) y el tipo de interés. No se puede utilizar como método para ampliar o reducir el capital de la deuda, ni sus comisiones. Para esos cambios, la solución pasa por la novación hipotecaria (actualizar las condiciones con la entidad bancaria) o mediante la cancelación de la actual y contratación de otra hipoteca.

Subrogación del acreedor: ¿cambiamos la hipoteca de banco?

En un entorno de fuerte competencia, donde los bancos ajustan sus tipos para que los clientes firmen su hipoteca con ellos, puede que te veas atraído por otra que te haga pagar menos cada mes. No obstante, ten en cuenta que con el método de amortización francés, que es el más utilizado en España, en los primeros años del préstamo es cuando se paga la mayor parte de los intereses, por tanto, será entonces cuando más te interese subrogar.

En ese punto te encuentras con cuatro alternativas:

Abre una hoja de Excel y en una tabla, por columnas ve añadiendo el coste que te supondría cualquiera de los cambios anteriores. Por aquí te recordamos los principales, para que se te escape ninguno:

Comisiones de los bancos:

O   Después del 9/12/2007:

O Del 27/4/2003 al 9/12/2007: máxima comisión de 0,5% sobre el capital pendiente.

O   Antes del 27/4/13: máxima comisión de 1% sobre el capital pendiente.

Otras comisiones:

¿Cómo afectará la nueva ley hipotecaria en de 2019?

Además de la reasignación del pago de los gastos necesarios para la firma de nuevas hipotecas, que tan solo deja a cargo del cliente el coste de la tasación, en lo referente a subrogaciones reduce la comisión máxima aplicable y tendrá efectos retroactivos, lo que conlleva mayor flexibilidad para cambiar la hipoteca de banco. Concretamente, a partir del 17 de junio de 2019:

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