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¿Comprar vivienda nueva, de segunda mano o construirla?

¿Comprar vivienda nueva, de segunda mano o construirla?

Después de unos años bastante deprimido, debido a la Gran Recesión que hemos tenido que sufrir, parece que el mercado de la vivienda repunta con fuerza. El sector que hace unos años fue el motor de la economía española, propiciando una burbuja inmobiliaria, estaba de capa caída, pero ahora crece trimestre tras trimestre, hasta un 5,9% en 2018, según Sociedad de Tasación.

Es conveniente destacar, no obstante, que el crecimiento de los precios, como es lógico, no es igual en toda España, sino que se concentra especialmente en algunos lugares. Por ejemplo, el ascenso en Barcelona supera el 10%, mientras que en Madrid alcanza el 8,5% de subida anual. En el resto de las capitales de provincia tienen un crecimiento medio del 2,6%, mientras que la media de otras ciudades ronda el 2,9%.

En cualquier caso, es evidente que se ha producido un cambio de tendencia. Aún no se han recuperado los precios de 2007, ya que, según la tasadora Tinsa, están un 35% más bajos que en el auge de la burbuja, pero ya han recuperado un 10,9% desde 2015. Y, probablemente, seguirán haciéndolo.

Mientras tanto, la alternativa del alquiler está empezando a ser complicada para muchos. Según el portal Pisos.com, el precio medio del alquiler ha aumentado un 15% en el último año, con precios medios superiores a 1.700 euros en Madrid y Barcelona (ciudades en las que se ha incrementado un 20%).

Por todo ello, y gracias también a los reducidos tipos de interés que hay en la actualidad, muchas personas se plantean adquirir una vivienda. Una adquisición que al fin y al cabo es, probablemente, la más importante de nuestras vidas. La cuestión que nos planteamos es: ¿cómo resulta mejor hacerlo? Veamos los pros y los contras de estas 3 opciones.

Comprar una vivienda nueva

Esta es la alternativa más común, y en la que suelen pensar la mayoría de las personas. Aquí cabría otra disyuntiva, si la compra es sobre plano, o se adquiere una vivienda en una promoción ya construida.

Si la compras sobre plano, quizás puedas obtener un mejor precio que cuando ya está finalizada. Además, puedes tener la opción de cambiar algún detalle que no te guste o que prefieras modificar, en cuanto a distribución, calidades, colores, etcétera.

En este caso, conviene leerse detenidamente el denominado libro del edificio, que incluye información muy detallada acerca del proyecto, las calidades, equipamiento, instrucciones de uso y mantenimiento, etcétera. Además, el promotor debe asegurar las cantidades entregadas a cuenta por el comprador, mediante un seguro o aval.

Las viviendas nuevas tienen la ventaja de que sus diseños son modernos y actuales, e incluyen prestaciones que hoy en día ya son básicas (pero que viviendas más antiguas pueden no tener), como garaje, ascensor, zonas comunitarias, etcétera. Además, pueden incluir mejores aislamientos (ya que contarán, por ejemplo, con aislantes como porexpan, lana de roca, o poliestireno extruido, ventanas con rotura de puente térmico…), sistemas de ACS comunes al edificio, que permiten reducir la factura energética, etcétera.

Como contrapartida, son más caras y es posible que no haya oferta de este tipo de vivienda en la zona que queremos. Además, dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que residamos, pagaremos un tipo más alto por IVA que por Transmisiones Patrimoniales, que es el impuesto que se paga en las de segunda mano (en este impuesto, además, puede haber reducciones para jóvenes, familias numerosas…).

En cuanto a la financiación, lo habitual es que las entidades financieras lleguen hasta un 80% del valor de tasación. Esto implica que, a la hora de hacer números para comprar un piso, hay que tener en cuenta que se debe disponer de unos buenos ahorros, para pagar el resto.

Y, además, no hay que olvidar el resto de gastos inherentes a la compra. Aunque la reciente sentencia del Tribunal Supremo y el consiguiente movimiento por parte del Gobierno hacen que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y otros gastos de la hipoteca pasen a ser asumidos por la banca, cuestiones como el IVA (10%), el notario, el registro o la tasación, siguen siendo por cuenta del comprador.

Con todo ello, se necesita, aproximadamente, un ahorro del 30% del precio del piso. Y luego, aparte, debemos calcular si lo que vamos a pagar de hipoteca es razonable.

Compra de segunda mano

La compra de vivienda de segunda mano ofrece algunas ventajas frente a la adquisición de vivienda nueva. En primer lugar, es más barata. Si compramos un piso con cierta antigüedad, podemos estar pagando, probablemente, entre un 20% y un 50% menos.

Además, es posible que podamos conseguir una mejor ubicación. En vez de seguir la estela de comprar en promociones cada vez más alejadas del centro (por la falta de terreno para construir), al adquirir una vivienda de segunda mano se puede acceder a una residencia mejor ubicada y más barata.

Como contrapartida, es posible que la vivienda en cuestión carezca de equipamientos como los que tienen las nuevas (garaje, ascensor, trastero, zonas comunes…), que el aislamiento no sea tan bueno, y que haya que hacer reformas para modernizarla o actualizarla, dejarla a nuestro gusto, o simplemente, equiparla un poco más.

Por ello, a la hora de comprar una vivienda de segunda mano, deberemos tener en cuenta no solo el coste inicial de la misma, sino el de todas las reformas que necesitamos hacer: ¿Tenemos que cambiar la cocina? ¿Los baños? ¿Qué tal está la instalación eléctrica o la de fontanería? ¿Debería cambiar las ventanas? ¿Renovar los suelos? Todos esos gastos pueden suponer un importe casi tan elevado como el desembolso inicial. ¿Cómo lo vamos a afrontar?

En cuanto a la financiación, un aspecto importante a considerar (sobre todo en pisos muy antiguos) es que, si el piso necesita arreglos, se puede solicitar a la entidad financiera que incluya en el préstamo no solo el importe de la compra, sino también el de la reforma.

Construir una vivienda

Esta alternativa quizás no sea apta para todo el mundo. Construir una vivienda permite diseñarla al gusto de cada uno y vivir más tranquilo, en un ambiente más puro, pero hay que tener en cuenta varios aspectos.

El coste es uno de ellos. Si nos hacemos una casa, es posible que sea una opción más cara que un piso. Además, a la hora de obtener financiación, las hipotecas autopromotor tienen unas condiciones distintas a las generales. Es posible, dependiendo de la entidad y de las condiciones del prestatario, que sean algo más caras, y que las concedan por un porcentaje menor (por ejemplo, el 70%).

Para solicitar la hipoteca, deberemos tener un terreno en el que construir la vivienda, y un proyecto y licencia de obras, que suponen también un desembolso significativo de dinero.

Por otra parte, es importante ser consciente de la situación familiar de cada uno: si se tienen o se van a tener hijos, cuál es la distancia a colegios, zonas deportivas, etcétera. Si hay transporte público o se va a depender del coche, cuántos miembros de la familia trabajan y dónde, etcétera.