902 888 888 / 914 890 888

El blog de Self Bank

Las hipotecas mutidivisa y cómo pueden encajar en mis finanzas

Las hipotecas mutidivisa y cómo pueden encajar en mis finanzas

Entre 2006 y 2008 las hipotecas multidivisa se popularizaron como una alternativa al altísimo Euríbor que por aquella época tocaba su máximo histórico, por encima del 5%. Las hipotecas multidivisa son un producto financiero complejo que requiere un amplio estudio, y no solo dejarse llevar por un tipo de interés inicial más bajo.

Entre 2015 y 2017 el Tribunal de Justicia en España y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han dictado sentencias que consideran las multidivisa hipotecas complejas por su alto riesgo para el contratante, declarando su nulidad parcial y devolviendo su amortización a euros. Todo eso siempre que en el procedimiento judicial quedase probado que el hipotecado no dispuso de la información necesaria para asumir el riesgo de su contratación.

Qué es una hipoteca multidivisa

Son hipotecas cuyo tipo de interés no es el Euríbor, sino el Líbor. Como ya quedó bien definido en este Lexiconómico, el Líbor es una tasa para cinco divisas (francos suizos, euros, libras esterlinas, yenes japoneses y dólares americanos) determinada por un número variable de bancos representativos.

En las hipotecas multidivisa se toma como referencia el Líbor a un mes de una de las anteriores divisas. Como cabe esperar, en el cálculo del Líbor influye el tipo de interés vigente en el país de la divisa. De modo que si el valor del dinero es bajo en Japón, el Líbor yen será bajo.

Para ilustrarlo con un ejemplo, antes de 2008 el Euríbor superaba el 5%; entonces podría parecer atractivo firmar una hipoteca multidivisa que empezaba al 1,8% (0,80 Líbor yen + diferencial del 1%). Sin embargo, como vamos a ver a continuación, sería una decisión arriesgada.

Cómo funciona una hipoteca multidivisa

El funcionamiento de una multidivisa no es tan simple como cambiar los euros de la hipoteca a otra moneda y pagar la cuota que determine el Líbor. Suponiendo que nuestro salario es en euros, para comprender bien su funcionamiento, hay que tener siempre en mente dos factores:

  • Tipo de cambio entre la divisa de la hipoteca y el euro.
  • Líbor de la divisa de nuestra hipoteca.

Al firmar una hipoteca multidivisa, se convierte el total hipotecado a la divisa elegida. Es decir, no tenemos una hipoteca en euros, sino en la divisa elegida. Y cada mes pagaremos una cuota que dependerá del Líbor de esa divisa, más comisiones.

Como ya sabemos, una hipoteca referenciada a Euríbor tiene el riesgo de que los tipos de interés suban. Si esto sucede, subirá el Euríbor y nos subirá la cuota tras la siguiente revisión. En cambio, en una multidivisa el riesgo es doble:

  • Como con el Euríbor, pueden subir los tipos de interés en su país y subir el Líbor de nuestra hipoteca.
  • Además, existe el riesgo de que el euro se deprecie respecto a la divisa de nuestra hipoteca y aumente la deuda hipotecaria contraída. Es decir, debemos al banco la misma cantidad en la divisa elegida, pero esa cantidad de divisa cuesta más euros.

  • Queda mucho más claro con un ejemplo:

Necesitamos una hipoteca de 100.000 euros. Decidimos hacerla a 20 años y en francos suizos (CHF), con un tipo del Líbor CHF + 2%. Suponiendo que en el momento de la firma el tipo de cambio es 1€=1,17CHF, nuestra deuda hipotecaria sería 117.000 francos suizos.

Si el Líbor CHF está a -0,80%, pagaremos un 1,20% de interés en la primera cuota, unos 550 francos suizos, que son unos 475 euros.

Riesgos de una hipoteca multidivisa

Siguiendo con el ejemplo, en el momento de contratar la hipoteca multidivisa hay que saber que cada cuota va a depender del valor del euro frente al franco suizo y del Líbor del franco suizo. Por lo que en los próximos años pueden ocurrir 4 escenarios diferentes:

  1. Sube el Líbor y se deprecia el euro frente al franco suizo.
  • Caso más desfavorable, pues supone una cuota mensual que convertida a euros será mayor.
  1. Sube el Líbor y se aprecia el euro frente al franco suizo.
  2. Baja el Líbor y se deprecia el euro frente al franco suizo.
  3. Baja el Líbor y se aprecia el euro frente al franco suizo.
  • Caso más favorable, pues supone una cuota mensual que convertida a euros será menor.

Ambos factores de riesgo (tipo de cambio y Líbor) llevados al extremo podrían traducirse en deudas hipotecarias que no parasen de crecer y cuotas cada vez más elevadas. Aunque nuestra hipoteca siempre parte de la misma cantidad en francos suizos, en el ejemplo 117.000 menos lo que vayamos amortizando:

  • Si en Suiza los tipos de interés se disparasen, también lo hará el Líbor de nuestra hipoteca.
  • Si el euro se deprecia respecto al franco suizo, para pagar la misma cuota en francos suizos, necesitaríamos más euros.

Supongamos que después de tres años pagando la hipoteca el euro se ha depreciado hasta valer 1,10 francos suizos: la deuda pendiente, de aproximadamente 102.000 francos suizos no valdrían 87.179 euros, sino 92.727 euros. La deuda habría incrementado su valor en casi 5.500 euros.

Comisiones y gastos de una hipoteca multidivisa

Como hemos reiterado, no solo un menor tipo al principio de la hipoteca debería ser determinante para contratar una hipoteca multidivisa. Además de sus mayores riesgos, conllevan gastos y comisiones adicionales:

  • Junto con la esperada comisión de apertura, al constituir la multidivisa se paga un porcentaje que no siempre es visible, por el primer cambio de euros a la divisa elegida.
  • Al expresar la deuda en otra moneda y con un tipo de interés diferente al Euríbor, puede que el banco no acepte subrogar la hipoteca del vendedor. En ese caso habría que asumir los costes de escritura de una hipoteca nueva.
  • Al pagar cada cuota mensual, hay que sumar una comisión por cambiar euros a la divisa elegida. Suele ser inferior al 1%, pero a lo largo de la vida de la hipoteca, el total desembolsado se vuelve considerable.
  • Algunas multidivisa permiten cambiar a otra divisa, o incluso pasarla a euros. Sin embargo, solamente se permite durante una ventana de varios días al mes y pagando la correspondiente comisión que ronda el 0,20%.
  • Algunas multidivisa incluyen un pacto o cláusula de compensación, que establece que ante un incremento de la deuda hipotecaria superior a cierto porcentaje (15-20%) que le lleve a sobrepasar el valor tasado de la vivienda, el banco puede obligar al deudor a aportar garantías adicionales o cambiar la divisa de la hipoteca para cubrir las posibles pérdidas.

¿Conviene una hipoteca multidivisa?

Como conclusión cabe señalar que las hipotecas multidivisa son un producto financiero complejo. Un préstamo referenciado a indicadores exteriores a la economía donde el deudor recibe sus ingresos y referenciado a una moneda ajena, escapa de la realidad particular del hipotecado y convierten las multidivisa en una forma de financiación que solo debería ser elegida por expertos en finanzas, con amplia dedicación y conocimientos de economía y con abultados recursos económicos para afrontar situaciones adversas.