El plazo medio de las hipotecas sobre viviendas constituidas en España en los últimos años es 23 años según el INE. Comprometerse a pagar mensualmente una cuota durante los próximos 20 o 25 años no debería ser una decisión tomada a la ligera, todo lo contrario. Por eso resulta imprescindible visualizar cómo calcular una hipoteca.
A grandes rasgos parece sencillo: “tengo una parte ahorrada, la otra parte que me falta se la pido al banco. Éste, como garantía de que voy a devolver lo que me presta, tiene la vivienda que estoy comprando. Vamos al notario y lo dejamos todo claro en una escritura pública.” Esta podría ser una explicación bastante coloquial de cómo funciona una hipoteca. Pero detrás subyacen otros muchos conceptos que casi darían para escribir un diccionario de términos hipotecarios.
En esta ocasión nos centraremos en cómo calcular una hipoteca, para comprender perfectamente las implicaciones financieras que tendrá la elección de una vivienda. Para ello es fundamental repasar cuatro conceptos y el método de amortización de préstamos más habitual en España.
Una hipoteca que case necesidad familiar y necesidad financiera
Lleváis ya tiempo buscando casa. Ha habido momentos de subida de precios, otros de bajada. Mientras, la configuración deseada para vuestro nuevo hogar se iba redefiniendo. Necesitamos tres dormitorios, pero ¿un baño o mejor dos? ¿Piso en el centro o chalet en las afueras? ¿Garaje y trastero imprescindibles? ¿Pasamos de piscina?
Llegado este momento, tras tanto tiempo mirando anuncios en internet, preguntando en inmobiliarias e incluso visitando alguna vivienda, tienes más claro qué necesitas o qué necesitáis en casa. Pues, lamentablemente esa decisión sobre qué inmueble comprar no es suficiente. Porque estará muy relacionada con cuánto estás dispuesto a pagar, o mejor dicho, cuánto deberías endeudarte como máximo para comprar tu casa. Y cuidado, no consiste sólo en tener en la cabeza una cifra aproximada, sino haberla decidido tras una profunda reflexión que abarca desde conocer la situación actual de las cuentas familiares hasta pensar en sus implicaciones financieras para los próximos años y, sobre todo, saber bien cómo calcular una hipoteca.
Comprar una vivienda es habitualmente el desembolso más grande de la vida de una persona. Además de requerir un ahorro inicial (para que la aportación inicial sea lo más abundante posible), en la mayoría de los casos, es necesario pedir un préstamo hipotecario que te llevará a endeudarte durante los próximos años.
Por tanto, saber cómo calcular una hipoteca, y hacerlo bien, es muy importante, porque en cuanto que salgas del notario, orgulloso con las llaves de tu nueva casa —no debería ser de otra forma—, tendrás que dedicar una parte abultada de tus ingresos a pagarla.
Las 4 variables que configuran la cuota de tu posible hipoteca
Cuota
Aunque son muchas las variables a tener en cuenta, la cuota que pagarás cada mes tendría que ser el factor determinante para decidirte por una hipoteca. La cuota hipotecaria es la cantidad periódica (cada mes) que el banco te cargará en tu cuenta para ir cancelando la deuda.
La deuda está formada por capital e intereses. Es decir, lo que te presta el banco (capital), más lo que cobra el banco por prestártelo (intereses). Cada mes, al pagar la cuota hipotecaria vas amortizando un poco de esa deuda pues estás cancelando una parte de capital y otra de intereses.
Cuota mensual = Parte de capital + Parte de intereses
Decíamos que la cuota debe ser el factor decisivo porque directamente repercutirá en tu liquidez durante los próximos años. A modo de referencia, no se recomienda destinar más del 30% de los ingresos mensuales a pagar la cuota hipotecaria.
Plazo
Es el tiempo fijado para amortizar la deuda. Cuanto más largo sea, más baja será la cuota, ya que el total a devolver se repartirá en más mensualidades. Sin embargo, como la deuda está viva más tiempo, el total de intereses pagados también será mayor.
↑ Plazo | = Capital | = Interés (%) >>> ↓ Cuota hipotecaria >>> ↑ Coste total
Capital
Es la cantidad que el banco te presta para comprar la vivienda. A esta cifra se aplicará el tipo de interés (fijo, variable o mixto) para calcular el total de la deuda. Un capital mayor para ser devuelto en el mismo plazo y al mismo tipo de interés, implica una mayor cuota.
= Plazo | ↑ Capital | = Interés (%) >>> ↑ Cuota hipotecaria
Interés
Es el porcentaje sobre el capital que pagas al banco por prestarte dinero. Hay tres tipos de préstamos en función de cómo sea este porcentaje. Si es fijo, el tipo de interés será el mismo durante la vida del préstamo. Si es variable, será un índice de referencia (habitualmente el euríbor) más un pequeño porcentaje (diferencial). Por último, si es mixto, los primeros años se pagará un interés fijo y más adelante variable.
No sería necesario mencionar que un interés más alto implica una deuda mayor y una cuota hipotecaria también mayor.
= Plazo | = Capital | ↑ Interés (%) >>> ↑ Cuota hipotecaria
Sistema de amortización francés y amortización anticipada
¿En qué consiste el sistema de amortización francés?
Un sistema de amortización es el método de cálculo que determina el importe de cada cuota hipotecaria y qué parte de la misma se destina a pagar capital y qué parte a pagar interés. En España el más utilizado es el método francés.
El sistema francés establece cuotas constantes durante todos los meses de duración del préstamo siempre que el tipo de interés sea fijo. Si es variable, la cuota se verá modificada una vez al año o cada seis meses (según cuando se haya pactado la revisión del euríbor, anual o semestral).
Para aclararlo más, veremos un ejemplo de un préstamo hipotecario a tipo fijo, con un plazo de 15 años, capital 150.000 euros y un interés del 1,25%. Por simplificar, se muestra la cuota del último mes de cada año:
En el cuadro anterior se observa que todos los meses la cuota hipotecaria es constante, porque el tipo de interés es fijo. También se puede ver que la composición de la cuota varía conforme pasa el tiempo: la parte destinada a pagar interés va disminuyendo, mientras que la parte destinada a amortizar capital va aumentando.
¿Me interesa amortizar anticipadamente la hipoteca o adelantar capital?
Durante la vida del préstamo es posible realizar amortizaciones anticipadas. Lo que significa cancelar parte de la deuda de forma anticipada para intentar pagar menos intereses. Al hacerlo puedes elegir:
- Reducir el plazo (manteniendo la misma cuota).
- Reducir la cuota (manteniendo el mismo plazo).
- En ambos casos reduces el coste total del préstamo porque pagas menos intereses, pero en el caso de reducir plazo y mantener la misma cuota este ahorro será más significativo.
Pagar menos intereses conlleva que el banco obtenga menos beneficio, por eso en la escritura del préstamo hipotecario se permite pactar ciertas penalizaciones. El siguiente cuadro, extraído del portal del cliente bancario del Banco de España, resume las comisiones que puede cobrar el banco por cancelación anticipada en hipotecas firmadas a partir del 16 junio de 2019.
El modelo de amortización francés permite conocer las cuotas con mayor facilidad y en consecuencia planificar mejor las finanzas familiares de los años que dure el préstamo. Como en los primeros años se paga más interés, será más conveniente desde el punto de vista del ahorro realizar las amortizaciones anticipadas, sin olvidar incluir en el cálculo del posible ahorro las penalizaciones pactadas con el banco.
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