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¿Va a subir mi hipoteca?

¿Va a subir mi hipoteca?

El euríbor continua en valores negativos, aunque la tendencia al alza que empezó en mayo sigue su curso. El euríbor entró en terreno negativo en febrero de 2016, y desde entonces se ha mantenido en tipos negativos, es decir, por debajo de 0. Sin embargo, este fenómeno es totalmente desconocido en la historia monetaria moderna, y pocos analistas creen que sea un fenómeno que se pueda prolongar excesivamente.

Por tanto la senda alcista, en consonancia con la subida de tipos que ha estado llevando la FED, no sorprende a nadie.

¿Qué es el euríbor?

El euríbor es un índice que cuantifica el tipo de interés medio con el que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Su valor se establece diariamente. La referencia que se toma para establecer el tipo variable de una hipoteca es el valor de su media mensual, tal y como aparece publicado en el BOE unos días tras su cierre:

¿Cómo afecta el euríbor a una hipoteca?

Cuando los bancos conceden hipotecas para la compra de inmuebles, lo hacen bajo dos modalidades diferentes: interés fijo o interés variable. El interés variable que el cliente debe devolver al banco consiste de dos partes: la única que realmente varía es el euríbor, la otra parte es un diferencial que se establece de manera fija. Por ejemplo, si una hipoteca tiene un interés de euríbor más un punto porcentual y el euríbor se sitúa en -0,15%, entonces el tipo a pagar será 0,85% (-0,15 + 1).

Durante la primera década del S.XXI, el euríbor se sitúo entre 2 y 4,5%. Por tanto, hay evidencia histórica de que los tipos no tienen porqué ser tan bajos como lo son ahora. Si el euríbor sube a un 3%, muchos hipotecados verán un impacto fuerte en la cuota a pagar de su hipoteca.

Ejemplo práctico de cuánto puede incrementar nuestra hipoteca.

Pongamos que contratamos una hipoteca de 100.000€ a 20 años con un diferencial de +1%. Teniendo en cuenta que el euríbor se sitúa sobre -0,16%, empezaríamos pagando una cuota mensual de 452€

El mismo escenario, pero con un euríbor en el 2%, implicaría que nuestra cuota subiría a 554€. Un euríbor en 3 o 4%, en línea con las medias históricas de la década anterior, nos supondría tener que pagar unas cuotas de 605 y 660€ respectivamente.

Por tanto, vemos que una subida del euríbor al 4%, implicaría un aumento de nuestra cuota de hipoteca de más del 45%, pasando de tener que pagar 452€ a 660€.

Es importante realizar todos estos cálculos antes de suscribir cualquier tipo de contrato hipotecario con un banco, para comprender bien todas sus implicaciones.

¿Se va a mantener la tendencia alcista actual de los tipos de interés y del euríbor?

Nadie sabe lo que va a pasar en el futuro. Lo que un buen analista puede hacer es observar las series históricas para comprender mejor cuales son los rangos razonables de probabilidades.

En los últimos años las fluctuaciones del euríbor han sido leves, sobre todo en el corto plazo, pero no sería la primera vez en la historia que el euríbor cambia rápidamente su rumbo. Nunca conviene perder de vista que en apenas diez años el euríbor ha hecho techo en los 5,393 puntos (julio de 2008), y se ha situado en niveles por debajo de 0, como en la actualidad.

¿Los diferenciales se mantendrán en el mismo nivel que ahora?

La perspectiva histórica nos indica que los diferenciales tienden a ser bajos cuando el euríbor es alto y viceversa. Los bancos tienen discreción para establecer los diferenciales que consideren más apropiados y competitivos, llegando a darse guerras de tipos entre entidades para captar a clientes en momentos difíciles.

 ¿Qué es y cómo me afecta la cláusula cero? 

Algunos bancos incluyen en sus contratos hipotecarios una cláusula conocida como la cláusula cero. Esta cláusula busca que la rentabilidad para el banco de los préstamos hipotecarios no se vea perjudicada excesivamente si los tipos bajan mucho.

La cláusula cero implica que, aunque el euríbor baje a valores negativos, la referencia que se tomará para calcular la cuota no será inferior a 0. Por ejemplo, si en nuestra hipoteca tenemos una cláusula cero, un diferencial de +1% y el euríbor está en -0,16% el interés que pagaremos será 1%, en lugar del 0,84%.

Conclusión: ¿va a subir mi hipoteca?

Antes de contratar cualquier hipoteca con un banco conviene estudiar y comprender bien las implicaciones que las oscilaciones en los tipos de interés, y más concretamente el euríbor, puede tener en las cuotas. Nadie puede saber con certeza dónde estará el euríbor en los próximos años o décadas, pero un conocimiento histórico, junto con unos simples cálculos nos pueden ahorrar muchos disgustos futuros.

 

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