En un préstamo hipotecario el prestamista, que suele ser un banco o una entidad financiera, presta dinero para pagar un inmueble. Como garantía del préstamo el banco toma el propio inmueble, por ello necesita saber su valor antes de aprobar o no la viabilidad de la hipoteca: como norma general, el importe máximo de un préstamo hipotecario es el 80% del valor obtenido en la tasación del inmueble.
Tasación: ese trámite necesario antes de hipotecarse.
A grandes rasgos, todo prestamista requiere indagar en dos variables antes de conceder un préstamo, para estudiar si el riesgo que asume permite seguir adelante con la operación:
- Sobre el bien hipotecado: qué valor tiene en el momento de realizar el préstamo y si tiene cargas previas.
- Sobre el prestatario: cuál es su solvencia, que directamente depende de otras deudas que hubiera contraído con anterioridad y de su nivel de ingresos.
La tasación es pues un trámite necesario antes de hipotecarse ya que sirve al prestamista para estudiar el riesgo de la operación: en caso de impago, en teoría el valor del inmueble debería cubrir el valor del importe prestado más los intereses, posibles gastos y considerar las futuras fluctuaciones del sector inmobiliario.
¿Quién tasa la vivienda?
Por ser una operativa tan importante para el negocio bancario y por afectar tan notoriamente a la vida de los ciudadanos, las tasaciones de inmuebles para hipotecas únicamente pueden realizarlas empresas tasadoras que hayan sido homologadas por el Banco de España. Y de igual manera, el procedimiento seguido para llevarlas a cabo. La normativa parte del RD 775/1997 pero se ha ido ampliando con regulaciones y actualizaciones posteriores conforme a la Orden ECO/805/2003 (Orden del Ministerio de Economía), recogidas en las diferentes circulares del Banco de España, y que se pueden consultar en su página web.
El Banco de España mantiene actualizado el listado de sociedades de tasación homologadas en su Registro Oficial de Entidades (en su última actualización eran 32 sociedades).
Las tasadoras cuentan con los servicios de profesionales independientes que visitan el inmueble y elaboran los informes de tasación según criterios específicos regulados. En el caso de la tasación de un inmueble residencial será un arquitecto, aparejador o arquitecto técnico que acudirá para realizar mediciones y tomar fotografías de cada espacio interior y exterior para, al final de su trabajo, estimar un valor de tasación correcto.
Dicho profesional debe estar informado de la realidad del mercado y ser totalmente independiente en su valoración, quedando expresamente prohibida cualquier vinculación personal o familiar que pudiese influir en el resultado de su estudio.
¿Quién elige al tasador y quién lo paga?
Tradicionalmente cada banco tenía dos o tres sociedades de tasación de su confianza a las que encargaba las tasaciones y si el cliente prefería la tasación con otra tasadora, aunque también estuviera homologada por el Banco de España, podía ocurrir que el banco no la aceptase.
Pero la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, o simplemente “nueva ley hipotecaria”, desde que entró en vigor el lunes 17 de junio de 2019, supuso un antes y un después para los bancos y para los clientes.
Las sentencias del Tribunal Supremo abrieron un período de cambios a finales de 2018 que concluyó con la redistribución de costes de los préstamos hipotecarios regulada en la nueva ley hipotecaria. En lo que se refiere a la tasación, desde mediados de junio de 2019 los costes necesarios para constituir una hipoteca los abonará el prestamista (el banco), excepto el de la tasación, que será abonado por el prestatario (el cliente).
Aunque la tasación sea también un coste necesario para el banco antes de conceder una hipoteca, que sea a cargo del cliente, le da a éste libertad para elegir la sociedad tasadora (siempre dentro del listado de tasadoras homologadas por el Banco de España), reafirmando así el principio de que la tasación se debe realizar de forma totalmente objetiva. Con ese valor calculado de forma independiente el cliente puede visitar varios bancos y decidirse por el que le ofrezca el préstamo que más le convenga.
Aunque existen múltiples variables que pueden afectar al precio de la tasación, para aproximarlo, podríamos pensar en un importe aproximado de 500 euros.
¿Qué criterios se siguen en la tasación?
Estudio previo:
Después de que el cliente acepte el presupuesto de una sociedad de tasación, ésta mandará a uno de sus tasadores al inmueble para comenzar su trabajo in situ. Pero previamente habrá pedido al cliente una copia de la escritura, habrá verificado los datos en el catastro y en el ayuntamiento y habrá solicitado una nota simple en el Registro de la Propiedad para comprobar los datos registrales y si aparece gravado con alguna carga.
Normativa ECO:
El tasador seguirá las cinco comprobaciones determinadas en la Orden ECO:
- Identificación del inmueble: el inmueble coincide con el del Registro como se describe en la nota simple.
- Estado de ocupación: se comprueba si vive alguien en la vivienda en el momento de la tasación, ya sea legal o ilegalmente (propietario, inquilino, okupa).
- Régimen de protección: si ha sido construida bajo algún programa de subvención pública, puede tener restringida su transmisión, condicionada a ciertos requisitos para el comprador y un precio de venta limitado.
- Protección urbanística: en el informe de tasación debe aparecer si hay alguna restricción sobre las alteraciones que podrían llevarse a cabo y si está inscrito como elemento protegido del Patrimonio.
- Cumplimiento de la normativa urbanística: si el inmueble fue construido legalmente siguiendo la normativa urbanística vigente. De no ser así no se podrá emitir un informe para ser hipotecado pues hay riesgo de que pueda ser demolido.
Inspección del inmueble:
El tasador se desplazará hasta el inmueble y tomará nota de elementos internos como la superficie, la distribución, reformas, orientación, instalaciones, iluminación, aislamiento térmico, acústico, etc. Y de elementos externos como la antigüedad del edificio, calidad de los materiales, conservación, instalaciones (piscina, jardines, ascensor…), ubicación, proximidad a servicios públicos, transporte, etc.
Testigos:
Tras la inspección, el tasador compara y pondera sus pros y contras respecto a otros inmuebles de la zona (denominados testigos). Y realiza un estudio de mercado incluyendo precios y características de los inmuebles vecinos.
Informe de tasación:
Por último, una vez estimado el valor de la vivienda, el tasador elabora un informe que lo justifica, con los oportunos apuntes y referencias. El informe es firmado digitalmente por el profesional y luego enviado a la sociedad de tasación para la que trabaja. Ésta lo revisa, para que siga la normativa y parámetros de calidad necesarios, y finalmente es enviado al cliente.
Desde la fecha de firma del informe de tasación, éste tiene una validez de seis meses.