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El blog de Self Bank

La hipoteca inversa, una forma no muy conocida de complementar la pensión

La hipoteca inversa, una forma no muy conocida de complementar la pensión

La crisis que todavía nos afecta ha tenido diversas consecuencias sobre la economía, tanto a escala global como en el ámbito personal. Las cifras de desempleo, a pesar de la mejora de los últimos años, todavía son muy elevadas (rondando el 16%, aproximadamente el doble de los mínimos del año 2006), y el salario medio se ha estancado, ya que apenas ha crecido un 2,6% en los últimos cuatro años.

Todo ello se une, además, a un aumento considerable de la desigualdad, ya que el índice Gini en nuestro país ha aumentado significativamente en los últimos tiempos, lo que implica que, aunque el PIB esté creciendo, está peor repartido.

Por su parte, la pensión media en España se sitúa en 925 euros al mes, a pesar de estar prácticamente congeladas (con incrementos del 0,25% anuales que no sirven para mantener el poder adquisitivo de los pensionistas).  A pesar de ello, muchos jubilados no sólo se mantienen a sí mismos, sino que incluso ayudan a sus hijos, nietos u otros familiares, con sus pensiones.

A todo esto, se une la tradicional preferencia española por el ladrillo a la hora de invertir. El 80% de las viviendas son en propiedad, lo cual supone que la gran mayoría de los jubilados tienen una casa, que normalmente ya está pagada. Esto les puede permitir, a través de este instrumento, obtener un dinero extra al mes, gracias a ese patrimonio que poseen.

Qué es una hipoteca inversa

Una hipoteca inversa es una figura que se regula en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

En la práctica, la hipoteca inversa es un préstamo hipotecario para mayores de 65 años (o en ciertas situaciones de discapacidad o dependencia), por el cual una entidad financiera paga una cantidad mensual a una persona a cambio de su vivienda como garantía.

Como se puede apreciar, el funcionamiento es el contrario de una hipoteca tradicional, y de ahí su nombre: en lugar de pagar unas cuotas mensuales al banco para adquirir una vivienda, éste le concede al propietario un préstamo en forma de importe mensual a cambio de su vivienda como garantía. Con lo cual, en lugar de ir reduciéndose con el tiempo, la deuda va aumentando.

Además, tampoco se recibe inicialmente todo el importe del préstamo, como en el caso de las hipotecas “típicas”, ya que en la hipoteca inversa o revertida se percibe mes a mes.

Cuáles son los requisitos para pedir una hipoteca inversa

Los requisitos son los comentados anteriormente: tener más de 65 años y una vivienda en propiedad. También puede ser concedida en los casos en los que, no teniendo 65 años, la persona acredite un grado de discapacidad igual o superior al 33%, o de dependencia severa o gran dependencia.

Cómo funciona

A partir del valor de la propiedad, se calcula en función de una esperanza de vida cuál es el importe que podría cobrar (el cálculo se suele hacer sensiblemente a la baja, para que, en el momento del fallecimiento, el importe de la deuda sea claramente inferior al valor del inmueble). Habitualmente, el producto incluye un seguro de renta vitalicia para cubrir aquellos casos en los que la persona viva muchos más años de lo estimado.

Qué ocurre si hay dos titulares

En ese caso, la cantidad se percibirá hasta el fallecimiento de los dos.

Cuándo y cómo se devuelve el dinero

Como el préstamo finaliza con el fallecimiento del titular, no es éste el que debe hacer frente a su devolución, sino sus herederos. Como hemos comentado, este tipo de productos está diseñado para que, en el momento del fallecimiento, la deuda sea claramente inferior al valor del inmueble. En ese momento, los herederos tienen varias opciones:

  • Quedarse con la casa, bien liquidando la deuda con su propio dinero, o bien suscribiendo una nueva hipoteca para ir pagando la deuda.
  • Vender la casa y pagar la deuda con el dinero obtenido.
  • También podría suceder que los herederos renunciasen a la vivienda, y ésta pasase a ser propiedad del banco.

Gastos de la hipoteca

El principal es el cobro de los intereses, ya que se está prestando mensualmente un dinero al titular de la hipoteca. También se debe hacer frente al coste de la tasación. Además, si el titular decide cancelar anticipadamente la hipoteca, puede haber unos gastos de cancelación, aunque algunas entidades no los cobran en este tipo de hipotecas.

Quién es el propietario de la vivienda

La persona que suscribe el crédito sigue siendo el propietario de la vivienda, simplemente está utilizando ésta como garantía frente al banco para obtener ese préstamo. De esta manera, puede continuar viviendo en su casa sin ningún problema ni trámite adicional. En el caso de que quisiese alquilarla, tendría que informar al banco acerca de las condiciones del contrato.

¿Hay que pagar a Hacienda por el dinero recibido?

Las cantidades que se reciben no están, en general, sujetas a tributación por IRPF, puesto que son en concepto de préstamo. Únicamente, en el caso de que la persona viva muchos años y entre en acción el seguro de renta vitalicia, estaría sujeto al pago de impuestos, pero a una tasa muy reducida.

Inconvenientes de la hipoteca inversa

Además de las ventajas que pueda ofrecer un producto de este tipo, hay que sopesar los posibles inconvenientes o desventajas que puede tener.

Es un producto de cierta complejidad: como en todo producto financiero, es importante entender perfectamente todas las cláusulas que incluye y sus implicaciones.

Se concede a viviendas de alto valor: no todos los propietarios de vivienda que cumplan las características pueden acceder a este producto, puesto que, en general, las entidades financieras restringen su concesión a viviendas con una valoración bastante elevada.

Los herederos se ven perjudicados: la vivienda que van a recibir como herencia va a tener una carga a la que van a tener que hacer frente. Además, como los intereses y el importe de la deuda son crecientes, si pasan bastantes años el volumen de la misma puede ser considerable.

El valor de la vivienda podría caer: como hemos visto tras la explosión de la burbuja inmobiliaria, los precios de la vivienda no siempre suben; es posible que el valor de una vivienda caiga, y en este caso, incluso lo haga por debajo del importe de la deuda.