El mercado inmobiliario no siempre pone las cosas fáciles para comprar una vivienda. Es habitual ser reacio a pagar un alquiler cuando el objetivo a medio plazo es adquirir en propiedad. El alquiler con opción a compra soluciona esta problemática, con ventajas para inquilino y propietario, especialmente en tiempos en los que no se dan hipotecas con facilidad.
Cómo funciona un contrato con opción a compra.
Antes de nada, te conviene conocer con detalle en qué consiste. Como primera aproximación piensa en dos contratos, uno de alquiler y otro de compra. Cuando llegue el vencimiento del contrato de alquiler (o antes) puedes activar el de compra. Del precio de venta te descuentas todas las rentas de alquiler y una prima inicial.
Sí, de forma resumida puedes deducir que “es como ir pagando unos años el alquiler mientras me decido si a comprar” y que “de esta forma no pierdo lo que pago de alquiler, porque me sirve para pagar la compra”. Es correcto, pero hay más matices que te conviene tener presentes:
Dos contratos en una misma operación.
Realmente son dos contratos, uno de arrendamiento y otro de compraventa. Se vinculan mediante una cláusula que se añade en el de arrendamiento, donde se expresa la voluntad de las partes para formalizar una compraventa, que se llevará a cabo cuando la parte arrendataria así lo decida. Siempre antes del vencimiento del contrato de arrendamiento.
No existe una regulación específica de este tipo de contratos, pero sí es mencionada y aceptada en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en el Reglamento Hipotecario. Por tanto, siempre debe quedar perfectamente recogido:
- Que ambas partes desean que exista el derecho de compra, mediante la correspondiente cláusula.
- Un plazo para ejercer el derecho de compra, que como máximo será la duración del contrato de alquiler. En caso de prórroga, expira el derecho de compra.
- Un precio fijado en ese momento, que será el de la compraventa, en caso de materializarse.
- Una renta mensual (que podría ser más elevada que en un alquiler normal).
- Qué porcentaje, o qué parte fija de las rentas pagadas hasta el momento de la compraventa se descontará de ese precio fijado y será parte del importe total de la compraventa. Aunque sea la totalidad de las rentas, debe quedar bien especificado.
- Como es posible que el arrendatario finalmente se quede con la vivienda, conviene reflejar qué tipo de reformas y modificaciones se permiten, y quién se hace cargo de los gastos de comunidad y de IBI (a cuenta del propietario en los contratos de alquiler tradicionales).
Además, debe quedar por escrito si existe una prima por la opción de compra. Aunque no es obligatoria, sirve para reflejar la voluntad del inquilino de ejercitar su derecho a compra llegado el momento. Suele ser un porcentaje del precio de compraventa ya fijado.
Para el futuro propietario es fundamental conocer el estado jurídico del inmueble, para así comprobar que está libre de cargas y deudas. Por tanto, antes de firmar el contrato de alquiler con opción a compra es muy recomendable pedir una certificación de cargas o una nota simple al registro de la propiedad.
¿Me quedo o no con la vivienda?
Para ejercer la opción de compra el inquilino debe comunicar al propietario su decisión de ejecutar la compraventa dentro del plazo establecido. Para que quede constancia de la comunicación se puede realizar por burofax o reflejarla en un acta notarial.
Desde ese momento entra en vigor el contrato de compraventa previamente firmado y se procedería de forma similar a cualquier compraventa, con la salvedad de que el parte del precio ya se ha pagado con las rentas y la prima.
En caso de que el inquilino finalmente decida no adquirir el inmueble, perdería la prima y las rentas pagadas durante el contrato de alquiler.
El contrato de alquiler con opción a compra garantiza al inquilino la posibilidad de adquirir el inmueble, de forma que el propietario no puede arrepentirse y, de hacerlo, por vías jurídicas se le podría forzar a completar la venta. En este sentido, para reforzar la voluntad de ambas partes y que sea exigible ante terceros, es recomendable inscribir el contrato en el registro de la propiedad.
¿Me interesa un alquiler con opción a compra?
Una vez comprendidos todos los entresijos de esta modalidad de contrato, cabe plantearse sus ventajas e inconvenientes.
Gracias a un contrato de alquiler con opción a compra el comprador gana unos años de margen hasta que adquiere la propiedad del inmueble. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la prima aportada puede haber sido elevada y arrepentirse conlleva su pérdida.
La principal ventaja para el comprador está en que puede posponer la compra hasta encontrarse en una posición más cómoda económicamente, con mayores ahorros para pagar la entrada de la futura compra y con más tiempo para buscar la hipoteca que más le interese. Además, mientras tanto, podría disfrutar de ayudas para el alquiler, en caso de cumplir los requisitos.
Conforme avanza el alquiler, indirectamente con cada renta mensual está aportando para pagar su vivienda, además de la cantidad que sea capaz de ahorrar. Con un alquiler tradicional solamente el ahorro se destinaría a comprar una vivienda. Lo vemos mejor con un ejemplo:
- Opción a compra:
Pago 600 euros de alquiler y soy capaz de ahorrar 300 euros => destino 900 euros mensuales para mi futura vivienda.
- Sin opción a compra:
Pago 600 euros de alquiler y soy capaz de ahorrar 300 euros => solo destino 300 euros mensuales para mi futura vivienda.
El comprador también tiene tiempo de seguir buscando otra alternativa para comprar, e incluso arrepentirse y no ejercer su opción de compra si encuentra otra que le satisfaga y que le compense la pérdida de la prima y las rentas.
Para el vendedor también tiene ciertas ventajas:
- Acerca su vivienda a un nuevo mercado de posibles futuros compradores.
- Mientras se beneficia de las rentas de su alquiler.
- Tiene mayor seguridad ante impagos. En caso de existir, el inquilino puede perder la opción a compra y el propietario quedarse con la prima.
- Si el inquilino finalmente no compra el piso, se queda con la prima.
- Es muy probable que el inquilino arregle y cuide mejor el que será su próximo hogar en propiedad.
- Puede deducirse en el IRPF la parte de las rentas que corresponda por alquiler de vivienda habitual (que más tarde serán parte del precio de venta).
El principal inconveniente afecta a ambas partes: el precio de compraventa queda fijado por adelantado. Según la evolución del sector inmobiliario, el precio de venta podría ser inferior o superior al del mercado en el momento en que se hace efectiva la compraventa. Por ello, tanto comprador como vendedor podrían verse beneficiados y también perjudicados.
Por otra parte, ambas partes se comprometen a una futura compraventa, perdiendo margen de maniobra para:
- Inquilino: comprar otra vivienda que le interese más, porque ya ha pagado rentas y la prima inicial.
- Propietario: vender su vivienda a un precio superior, o antes, sin tener que esperar a que el inquilino se decida a ejercer la opción de compra.
