El auge de del alquiler de vivienda por días para uso vacacional está transformado en muchas zonas de España el mercado inmobiliario. Su incremento en las áreas con mayor demanda turística, como islas, costas o grandes ciudades, está “expulsando” el alquiler tradicional desde los centros históricos a áreas de periferia, elevando los precios e incluso que sean muchos los que consideren comprar inmuebles para luego usarlos con este fin.
La razón que impulsa este cambio es económica. Con un incremento constante del turismo, tanto interno como especialmente externo, la demanda de alojamiento con fines turísticos sigue al alza. La última encuesta publicada por un conocido portal inmobiliario refleja que un 80% de los arrendatarios que alquilaron una vivienda por días en nuestro país a través de alguna plataforma de Internet lo realizó porque cree que es más rentable que el alquiler habitual. Pero hacerlo no es tan sencillo. Hay que cumplir toda una serie de requisitos y, por supuesto, tributar por sus ingresos.
En qué portales podemos alquilar nuestra vivienda por días
El auge de este alquiler en España se refleja claramente en la multiplicación de portales por Internet que ofrecen alquileres por toda la geografía nacional.
Airbnb es el más conocido de todos y uno de los más veteranos. Fundada en 2008 en San Francisco, actualmente ofrece más de 3 millones de anuncios en 65.000 ciudades y 191 países.
Homeaway es más veterana aún. Con sede en Texas, fue creada en 2005 y a lo largo de sus 12 años de funcionamiento se ha ido especializando creando webs por tipos de alojamiento y llegando a decenas de países. En España supera en la actualidad los 80.000 anuncios.
Housetrip es otro gigante del sector. Fundado en el año 2010 está especializado en alquileres de viviendas completas en destinos vacacionales. Uno de sus puntos fuertes es su asociación con Trip Advisor, y que las valoraciones de los alquileres pueden verse en esta web de referencia a nivel mundial para millones de viajeros.
Pero no todos los portales son extranjeros. Rentalia es la web del portal español de venta de viviendas Idealista.com que ofrece alquileres de viviendas vacacionales y casas rurales en España y otros países como Andorra, Italia, Francia, Portugal, Eslovenia y Croacia.
Qué leyes y normativas tenemos que cumplir
Hasta hace apenas cuatro años (junio del 2013), los alquileres vacacionales en España estaban regulados por una normativa estatal, la Ley de Arrendamientos Urbanos. Su sustitución por la Ley de Flexibilización y Fomento del Alquiler dejó fuera de esta normativa este tipo de actividad que ha pasado a depender de la regulación de las Comunidades Autónomas. El resultado son distintas normas con diferencias y semejanzas, y que tienen el punto común de ser más estrictas en aquellas regiones en las que la presión turística es mayor. En todos los casos existen requisitos previos que permiten poner la vivienda en alquiler y definen el tiempo durante el que se puede alquilar la vivienda para ser considerada de alquiler turístico.
13 comunidades autónomas ya han desarrollado su normativa y las 4 restantes (Castilla-La Mancha, Extremadura, Cantabria y Navarra) están en proceso de desarrollo.
En todos los casos, las viviendas deben tener los servicios, instalaciones y mobiliario adecuado para que se usen de forma inmediata. Algunos perfeccionan estos puntos. Por ejemplo, Galicia añade que tenga cocina o lugar adecuado para “conservación, elaboración y consumo de alimentos”. Canarias especifica incluso qué mobiliario mínimo deben tener las habitaciones, cocina y baño.
Igualmente, el alquiler por días tiene que ser la actividad habitual. En La Rioja excluyen como vivienda de alquiler turístico aquellas que se destine al alquiler por un periodo inferior a tres meses. En Murcia con que se supere un mes es suficiente. En Aragón, además debe reflejar el estatus de vivienda turística en el exterior de la misma. En concreto deben estar identificadas mediante la colocación en el exterior de un pictograma con las siglas “VUT” y el número de signatura correspondiente a su inscripción en el Registro de Turismo de Aragón. Baleares también obliga a señalar en el exterior grupo y categoría del alquiler.
Como regla general no se permite la cesión por estancias, de hecho, en muchos casos se prohíbe expresamente que el dueño resida para así no impedir el registro de la misma por las autoridades competentes, aunque hay excepciones, como es el caso de Andalucía que sí lo permite.
Con respecto a la forma de presentar las solicitudes para poder ejercer la actividad, la gran mayoría deja esta potestad a las delegaciones de Turismo de las Comunidades Autónomas o de cada una de sus provincias, aunque, hay casos como Cataluña en las que se cede esta potestad a los Ayuntamientos que pueden endurecer las normas. Canarias además añade la obligatoriedad de darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas en la Agencia Tributaria en el epígrafe correspondiente.
En restricciones, Cataluña y La Rioja incluyen expresamente la prohibición de alquilar si la vivienda está en un edificio y lo impiden los estatutos de la comunidad de propietarios. Respecto al tipo de vivienda, en la mayoría de los casos permiten que sean viviendas independientes o pisos, pero también hay excepciones. Galicia, por ejemplo, sólo permite el alquiler por días a establecimientos unifamiliares aislados con un número de plazas no superior a 10. Islas Baleares prohíbe el alquiler con fin turístico de viviendas independientes ubicadas en edificios plurifamiliares o adosados sometidos al régimen de propiedad horizontal. Asturias sí permite los pisos, distinguiendo dos categorías, la de “viviendas de uso turístico”, las ubicadas en un edificio de varias plantas, de las “viviendas vacacionales” que son las individuales. País Vasco añade también la posibilidad de alquilar vivienda prefabricada, pero siempre que tenga carácter fijo.
En condiciones de vivienda, Galicia es muy estricta con respecto a las medidas. Las habitaciones deben ser como mínimo de tres metros cuadrados y el salón de 8 metros cuadrados. Incluso va más allá, y establece que la temperatura mínima no puede bajar de 19 grados y para ello deben tener calefacción en todas las dependencias, excepto los meses de junio a septiembre. Andalucía, lo que hace es obligar a que tengan calefacción para los alquileres de octubre a abril y aire acondicionado con instalación fija entre los meses de mayo a septiembre. Castilla y León es más estricta aún: establece una dimensión mínima de 7 metros cuadrados en la habitación individual y 10 metros cuadrados en la doble. Es más, esta comunidad autónoma incluso refleja las dimensiones mínimas de las camas: 0,80 x 1,90 metros para la individual o 1,35 x 1,90 metros para la doble. País Vasco pone los límites en metros cuadrados por persona. Así, si se alquila para sólo una debe tener una medida de al menos 25 metros cuadrados, para dos personas 33 metros cuadrados y a partir de 3 personas, 15 metros cuadrados por cada una. En Aragón las habitaciones deben ser de un mínimo de 6 metros cuadrados para las individuales, 10 metros cuadrados para las dobles y 14 metros cuadrados para las triples.
También como regla general las viviendas tienen una categoría única. Así, por ejemplo, lo refleja expresamente Madrid. En el lado contrario, la Comunidad Valenciana especifica tres categorías: superior, primera o estándar. Además, esta Comunidad permite el alquiler gestionado a través de empresas.
También es común que todas tengan una forma de contacto con los dueños. El teléfono es la más usada y obligatoria en todos los casos, pero por ejemplo Madrid obliga a disponer de WiFi. En Canarias, además, toda información de contacto debe estar en castellano e inglés.
Con respecto a los precios, todas obligan a mostrarlos con anterioridad, ya sean exactos o precios máximos, o, al menos, presentar un presupuesto previo.
Cómo tributar los beneficios y ganancias del alquiler por días
El alquiler vacacional no se diferencia de cualquier otro tipo de arrendamiento de inmueble y todos sus ingresos deben declararse en la declaración del IRPF del año en el que se hayan generado. Como todo ingreso por alquiler, se le pueden restar los gastos en los que se haya incurrido, pero hay que tener en cuenta particularidades en algunos casos.
Por ejemplo, puedes considerar como gasto al 100% los costes directamente relacionados para conseguir el alquiler vacacional, como la comisión de la web en la que hemos anunciado nuestra vivienda. Pero hay otros gastos que debes tratarlos de forma proporcional. En las viviendas vacacionales se proporcionan servicios como luz, agua, Internet, o se pagan gastos anuales como seguros o impuestos. Si alquilas la vivienda durante un año, restarías estos gastos en su totalidad, pero al hacerlo por días no es tan sencillo. La mejor forma de hacerlo es de manera proporcional aunque no sea la más exacta.
Por ejemplo, si tienes un recibo bimensual de algún servicio como luz, agua o gas y hemos alquilado la vivienda 15 días, no es tan sencillo como dividir este gasto entre 4. El consumo entre días es desigual y además en este tipo de servicios existen costes fijos, pero es la manera más correcta de hacerlo. Guarda siempre el soporte (factura de gasto) que justifique el gasto y que le relacione con el servicio prestado (contrato o factura de ingreso en el que se reflejen los días en los que estuvo la vivienda arrendada). Tendrás que hacer esta operación de forma individual por cada alquiler, y sumados todos se obtendrán los ingresos netos que se imputarán en la declaración de la renta.
Esta no es la única obligación fiscal que habrá que consignar por la vivienda para alquiler por días, también hay que declarar cuando no esté ocupada. Toda vivienda que esté a disposición del propietario debe también tributar en el IRPF. La cantidad es pequeña. Lo común es un 1,1% del valor catastral de la vivienda (calculada por los días en los que esté deshabitada), un porcentaje que puede incrementarse al 2% si no ha estado sujeto a revisión catastral antes de 1994.
Por último no hay que olvidar la titularidad. Si esta es compartida entre dos o más propietarios habrá que repartir en el mismo porcentaje los ingresos obtenidos.
Otras formas de rentabilizar la vivienda
El alquiler vacacional está sustituyendo la forma más clásica de alquiler, la que como destino tiene la vivienda habitual del inquilino.
Pero en una forma intermedia de este alquiler a largo plazo y del vacacional, por días y muy a corto plazo está el alquiler temporal. Este, es un alquiler con una duración determinada de varios meses. Este tipo de alquiler es muy usado, por ejemplo, para empleados de empresas que se trasladan durante un tiempo fijo a otro lugar. La ventaja para quien consigue este tipo de alquiler es que sabe cuándo volverá a tener a su disposición su vivienda, con precios de alquiler que suelen estar por encima de la media y con menos gastos que la vivienda vacacional, que requiere más trabajo en limpieza y acondicionamiento del inmueble.
