En el panorama económico actual existe un exceso de oferta de viviendas y una gran competencia entre los bancos, hechos que nos favorecen a la hora de contratar un préstamo hipotecario, con condiciones mejores que las ofrecidas antes de la crisis económica. ¿Y qué sucede con los que ya habíamos firmado una hipoteca cuando los tipos estaban demasiado altos? Podemos estudiar si nos interesa una subrogación. Veamos ampliamente y de forma sencilla en qué consiste.
Subrogar es «sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa», según la RAE. Pero su uso más habitual es en el ámbito de los préstamos hipotecarios. Y en ese sentido, puede darse:
- Subrogación del deudor. La hipoteca pasa de un deudor a otro, junto con la propiedad que se traspasa. Sucede así, por ejemplo, si vendemos una propiedad que todavía está hipotecada. Al nuevo propietario le traspasamos la propiedad y la deuda hipotecaria.
- Subrogación del acreedor. El crédito hipotecario se pasa de un acreedor a otro, es decir, de un banco a otro. Nos centramos en este caso a continuación.
Cuando hablamos simplemente de subrogar, subrogar la hipoteca o subrogación, normalmente nos estamos refiriendo a esa segunda opción, a una subrogación del acreedor.
Mejorando las condiciones de la hipoteca
Si queremos modificar las condiciones de nuestra hipoteca, buscando un tipo de interés más reducido o modificar el plazo del préstamo podemos preguntar en otras entidades bancarias hasta dar con la que nos ofrece la mejor opción.
Pero, antes de decidirnos a subrogar la hipoteca a ese otro banco, es importante tener en cuenta lo siguiente:
- Antes, podríamos intentar una novación hipotecaria, lo que significa renegociar con nuestro banco la hipoteca actual,
- si no, siempre existe la opción de cambiar nuestra hipoteca de banco (subrogar la hipoteca).
- Aunque tendremos que pagar a nuestro banco la comisión establecida cuando firmamos la hipoteca actual.
- Y otros gastos, pues nos tocará pasar por el notario, el registro y acudir a un gestor.
- La subrogación está exenta del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
- Con la subrogación de una hipoteca solo se puede modificar el plazo y el tipo de interés, no ampliar capital, ni cambiar las comisiones. Para ello la única opción es la firma de una nueva hipoteca.
- Ante la oferta de otro banco, es posible que el nuestro nos ofrezca mejores condiciones, para así evitar la subrogación.
Por tanto, si nos planteamos subrogar la hipoteca, es necesario que calculemos con exactitud cuánto beneficio nos reporta el cambio, considerando los gastos y comisiones antes descritas, además del tiempo invertido en visitas y gestiones con los bancos.
