A la hora de realizar transacciones económicas es fundamental contar con las máximas garantías, muy especialmente cuando se trata de cantidades de dinero relevantes, como es el caso de la compraventas de inmuebles. La existencia de un registro público que proporcione seguridad jurídica resulta fundamental.
Qué es el Registro de la Propiedad
La existencia del Registro de la Propiedad en España garantiza la publicidad y la protección de las situaciones jurídicas relativas a los bienes inmuebles. Proporciona seguridad jurídica a las operaciones inmobiliarias ya que garantiza la exactitud de los datos inscritos en él.
Es un registro público para quien necesite conocer el estado de una finca concreta. De esta manera, antes de adquirir un inmueble se suele acudir a él para conocer exactamente cuál es su situación.
Historia del Registro de la Propiedad
La regulación de la propiedad a través de un registro es algo que viene de antiguo. Ya en 1768, el rey Carlos III reguló los oficios o contadurías de hipoteca. Aunque el concepto viene incluso de mucho más lejos, ya que, por ejemplo, la palabra hipoteca procede del griego hypotheke (para hacer referencia a algo que está oculto, «debajo del cajón»), y ya en el Derecho Romano se recogía la posibilidad de constituir una garantía real de pago sobre una deuda contraída.
La redacción inicial de la Ley Hipotecaria española data de 1861, y el 18 de marzo de 1934 se firmó el decreto por el que se creó el Colegio de Registradores de la Propiedad en España. Se trata de un organismo que depende de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y, por lo tanto, encuadrado en el Ministerio de Justicia.
Existen Registros de la Propiedad en numerosas localidades a lo largo del país y también se puede acceder a una gran variedad de documentación a través de la página web registradores.org, muy cómoda y práctica si se accede a través de un certificado digital.
Qué información se puede obtener del Registro de la Propiedad
En el Registro se puede obtener la información jurídica necesaria de una finca o inmueble: la descripción e identificación de la finca, sus titulares y si existen cargas (hipotecas) o embargos. Y puede hacerse mediante una certificación o con una nota simple.
Qué es una certificación
La certificación es un documento público en el que el Registrador, con su firma, constata la información registrada. Y tiene eficacia frente a terceros, referido tanto a titularidades actuales como antiguas y tanto respecto a derechos vigentes como extinguidos; para ejercer tales derechos frente a terceros, ya sean personas físicas o jurídicas o instituciones públicas. Además, es el único medio legal para ello.
Qué es una nota simple
La nota simple es un documento básico que ofrece la información actual —la del momento de la solicitud— que aparece en el Registro, en relación a los titulares, derechos y cargas vigentes, por lo que, a diferencia de la certificación, no recoge derechos que ya están cancelados ni titulares previos.
Aunque la certificación es el medio legal para hacer valer y probar los derechos, en la práctica, suele admitirse la nota simple para demostrar la propiedad de un inmueble y que está libre de cargas, siendo solicitada a la hora de formalizar un contrato de arras o para la tramitación de una solicitud de una hipoteca.
Qué información contiene una nota simple
Los datos identificativos de la finca:
- el CRU (Código Registral Único) o IDUFIR (Identificador Único de Finca Registral)
- la referencia catastral
- descripción identificativa de la finca
- localización
- superficie útil y superficie construida
- su participación en porcentaje respecto al edificio
- además de incluir si es algún tipo de vivienda especial, por ejemplo, de protección oficial.
También se explicita quién es el propietario o propietarios de la finca, con el porcentaje que corresponde a cada titular y cómo han adquirido dicha condición.
Cuáles son las cargas de la vivienda: deudas, hipotecas, contratos de alquiler, embargos, demandas o impuestos pendientes de liquidar. Podrían figurar deudas ya liquidadas (por ejemplo, la hipoteca), solo si estas no se han eliminado registralmente.
Además, se incluyen asientos que están pendientes de despacho (por ejemplo, si se ha presentado una anotación preventiva de embargo).
Cómo solicitar una nota simple
Por último, conviene especificar que para obtener este documento tan necesario antes de una compraventa, no es necesario trasladarse a la localidad donde radique el Registro de la Propiedad correspondiente. Se puede pedir una nota simple a través de la sede online del Registro, así como una nota de localización de la finca o su certificación.
