El entorno macroeconómico mundial ha cambiado. La inflación ha vuelto a los mercados y los bancos centrales parecen dispuestos a subir los tipos de interés. Los inversores ya no pueden depender del modelo de comprar y mantener para obtener retornos.
El gasto en capital o Capex y los requisitos de sostenibilidad pesan cada vez más en el NOI o Net Operating Income (rentas operativas netas) de las empresas. Sin embargo, en el sector inmobiliario, donde los precios de los activos se encuentran en niveles ultra bajos hay poco margen para amortiguar el impacto en el caso de que un escenario bajista se presente.
Para los expertos en el sector inmobiliario europeo de UBS este activo todavía puede ofrecer fuertes retornos, pero los gestores necesitarán trabajar más duro para crear valor en sus inversiones inmobiliarias.
¿Por qué NOI en vez de ebitda?
Tanto el NOI como el ebitda o beneficio bruto de explotación son referencias para calcular la rentabilidad de diferentes activos. La gran diferencia entre ambas métricas radica en cuándo se utiliza cada una y qué gastos se incluyen en el cálculo. A grandes rasgos:
- NOI se utiliza para evaluar la rentabilidad de una inversión en el sector inmobiliario.
- Ebitda se utiliza para medir la rentabilidad de empresas no financieras.
¿Qué es el NOI?
El NOI es una métrica que determina el flujo de caja que un activo inmobiliario ofrece antes de que se incluyan los costes de la financiación y los impuestos. Al excluirse los costes de capital (Capex) de la ecuación, NOI permite ayudar a los inversores a calcular la rentabilidad potencial de una propiedad por sí misma.
La fórmula de cálculo del NOI es muy simple pues se traduce en las rentas generadas por la propiedad menos los gastos operativos que produce.
Eso sí, para que el cálculo sea correcto es importante no olvidar aspectos secundarios tales como las fuentes secundarias de ingresos tales como las plazas de aparcamiento, trasteros o similares.
Por el lado de los gastos, los costes rutinarios por mantenimiento, salarios de los empleados, tasas o comisiones de gestión o de servicios tales como la electricidad están incluidos en la ecuación.
Sin embargo, el NOI deja fuera costes del tipo gastos financieros, comisiones por leasing, apreciación o depreciación.
¿Qué es el ebitda?
Por otro lado, el ebitda se traduce en ‘Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization’, esto es beneficio antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones, o resultado operativo.
Esto es, los beneficios obtenidos cuando solo se considera el negocio principal, pues obvia el impacto de su estructura financiera, la fiscalidad y la contabilidad asociada a los activos.
De este modo, el ebitda mide la rentabilidad de una empresa al reflejar su capacidad para generar beneficios mediante su actividad principal.
Por lo tanto, NOI y ebitda no son tan diferentes en cuanto que se utilizan para calcular la rentabilidad de los activos. La diferencia entre ellas es cuándo utilizar cada una y qué gastos se incluyen. El NOI se utiliza para evaluar la rentabilidad de una inversión en el sector inmobiliario, en tanto que el ebitda se utiliza para medir la rentabilidad empresas no financieras.