Adquirir un inmueble es una decisión muy importante para el ahorrador, un enorme desembolso que va a condicionar la economía doméstica tras firmar ante notario. El precio de venta es el punto de partida, pero a éste hay que añadir una serie de gastos que engrosarán el importe de la compra.
¿Cambiamos de casa? ¿Dejamos de alquilar? ¿Compramos una vivienda como inversión? Para responder con firmeza hay que sacar la calculadora y ser muy conscientes de que el precio de compra, ese que hemos visto en Internet, en el escaparate de la inmobiliaria o en el bloque de al lado, está incompleto. Es un precio de referencia sobre el que se calculan impuestos y al que se añaden gastos de diversa índole.
Qué gastos tiene la compra de una vivienda
Aunque acudamos a una inmobiliaria o a una gestoría, deberíamos ser capaces de calcular por adelantado el desembolso total aproximado, pues conocerlo es fundamental en la elección de la vivienda. Para empezar, enumeramos los gastos que asume el comprador en 7 conceptos:
- Precio de compra.
- Impuestos: IVA, ITP. Desde que entró en vigor la Nueva Ley Hipotecaria en 2018, el impuesto de AJD ya no lo paga el cliente, sino el banco.
- Tasación.
- Notaría.
- Registro de la Propiedad
- Inmobiliaria
- Gestoría.
Precio de compra
Sobre el precio de compra no hay mucho que añadir, tan solo que constituye la base de cálculo de los conceptos de gasto que veremos a continuación.
Impuestos
Determinar qué impuestos son aplicables y a cuánto asciende su liquidación es de las tareas más tediosas. Es aconsejable revisar la legislación sobre el IVA (Ley 37/1992) y el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD), éste último transferido a las comunidades autónomas y que, por tanto, variará según donde esté ubicado el inmueble. La nueva Ley Hipotecaria de 2019 establece que AJD lo pagan los bancos.
En función del tipo de vivienda, de obra nueva o segunda transmisión, y de si existe hipoteca:
Vivienda nueva: IVA y AJD.
El IVA será del 10% para la vivienda y hasta dos plazas de garaje anexas a ella, o del 4% si es vivienda protegida. Además, habrá que pagar por actos jurídicos documentados (AJD) en un porcentaje que varía del 0,5% al 1,5% según la comunidad autónoma. A partir del tercer garaje, o si no hay vivienda asociada, se tributará por IVA al 21%.
Vivienda usada: exento de IVA, tributa por ITP
La base imponible del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) es el valor del bien transmitido. A éste se aplicará un tipo de gravamen establecido por las comunidades autónomas, variable en función de las condiciones del comprador: si es familia numerosa, si es para vivienda habitual, si el comprador es menor de 35 años, etc. El tipo general suele oscilar entre el 5% y el 8%.
Préstamo hipotecario: AJD
Si ha sido necesaria una hipoteca para la compra del inmueble, ésta puede llevar asociados unos gastos de apertura con la entidad bancaria. Y en relación a impuestos, también está sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) bajo un tipo impositivo variable por comunidades autónomas (entre el 0,5% y el 1,5%).
Tasación
Si se pretende hipotecar el inmueble, el banco requiere su tasación para determinar qué porcentaje del valor se va a financiar. Cada empresa tasadora establece el precio de sus servicios, pero por aproximar una cifra: entre 200 y 500 euros por vivienda.
Notaría
La factura del notario varía en función del precio de la vivienda, del número de hojas utilizadas para la escritura, de si se adquieren garajes o propiedades anexas, del número de titulares y del número de copias solicitadas. Los aranceles notariales están determinados en el Real Decreto 1426/89. Como aproximación, para una vivienda de 150.000 euros, el notario costará unos 500 euros.
Por otra parte, cabe recordar que en caso de formalizarse un préstamo hipotecario, serán necesarias dos escrituras, una para la compraventa y otra para la hipoteca.
Registro de la propiedad
Una vez liquidados los impuestos correspondientes, el último paso es acudir al Registro de la propiedad para inscribir la compraventa y, en su caso, el préstamo hipotecario. La factura del Registro depende de la ubicación del inmueble, de sus características y del precio de compra, aunque sus aranceles están regulados en el Real Decreto 1427/89. Una aproximación acertada podría ser el 1,5% del valor de compra.
Hay que señalar que, salvo que exista préstamo hipotecario, no es obligatorio inscribir la compraventa en el Registro de la propiedad. Sin embargo, sí es recomendable ya que aporta seguridad jurídica al comprador frente a terceros.
En este caso, el comprador pagaría la escitura correpondiente a la compraventa, y el banco la escritura correspondiente a la hipoteca.
Inmobiliaria y gestoría
Si se compra la vivienda mediante inmobiliaria, ésta por sus servicios de intermediación y gestión suele cobrar al comprador un 3% del valor del inmueble, más IVA.
Y, por último, si hemos contratado una gestoría para presentar los impuestos, tramitar las escrituras e inscribir la operación en el Registro de la propiedad, entonces habría que añadir el precio de sus servicios, unos 300 euros como cifra aproximada.