La compra de la vivienda es para gran parte de nosotros una decisión importante. Una decisión que no sólo condicionará nuestro día a día, sino que tendrá consecuencias importantes en nuestro futuro económico. Históricamente los españoles han preferido comprar a alquilar su vivienda, convirtiendo la compra de la casa no sólo en una decisión inmobiliaria sino en el mecanismo principal de acumulación de patrimonio.
Parte fundamental del proceso de la compra de una vivienda es planificar y tener claro a qué nos vamos a enfrentar. Queremos poder aspirar a una vivienda de calidad adaptada a nuestras posibilidades, a la vez que no nos veamos en dificultades financieras el día de mañana.
Para conseguir cualquier objetivo es necesario tener una clara perspectiva del proceso. Es importante entender y calcular bien qué costes vamos a tener. Nuestro objetivo debe ser clarificar al máximo el camino y huir de la incertidumbre. También conviene saber cuáles son las posibilidades que tenemos a nuestra disposición para conseguir la mejor vivienda para nosotros.
En primer lugar debemos considerar que en cualquier compra-venta inmobiliaria siempre hay unos gastos administrativos, financieros y fiscales. Como norma general es prudente reservar alrededor de 10% del precio de la vivienda para cubrir estos gastos.
El plazo medio de las hipotecas en nuestro país es de alrededor de 25 años y se suele financiar como máximo el 80% del precio de la vivienda. Eso significa que debemos conseguir ahorrar alrededor de 30% del precio de la vivienda que queramos comprar para poder afrontar el pago inicial y los gastos correspondientes.
Simulaciones y casos prácticos
Veamos primero con algunos datos estadísticos cuál podría ser un escenario frecuente de un empleado residente en España que busca comprar una vivienda. Vamos a tomar una serie de suposiciones con el objetivo de entender qué datos son los más relevantes y cómo interactúan. Con esta información cada uno podrá adaptar el modelo a sus circunstancias personales.
El salario bruto medio español se sitúa alrededor de 25.000€. Según datos del Banco de España los españoles destinan el total del salario bruto de 6 años a la compra de su vivienda. Esto implicaría para nuestro ejemplo la compra de una vivienda de 150.000€.
Con estos supuestos hagamos el siguiente cálculo:
- Coste total de la compra inmobiliaria = 165.000€ (150.000€ + 10% de gastos)
- Ahorro necesario para iniciar la compra (30% de 165.000€): 49.500€
- Salario medio neto (Salario medio bruto menos una carga fiscal de 30%): 17.500€
¿Cuántos años necesitaría ahorrar para poder iniciar la compra de mi vivienda?
Todo depende de la capacidad de ahorro que tengamos. Si destinamos un 30% del salario medio neto anual (5.250€) tardaríamos unos 10 años en reunir el capital necesario para comprar la vivienda.
Vemos por tanto que el nivel de ahorro que podamos conseguir con nuestros ingresos es un factor determinante. Cada cual debe decidir con qué nivel de ahorro está cómodo. A más capacidad de ahorro a corto y medio plazo, menor será el tiempo que necesitemos para poder afrontar la inversión.
¿A qué vivienda podemos aspirar con nuestros ingresos?
Teniendo en cuenta este esquema general, también podemos invertir el razonamiento para estimar qué vivienda podríamos comprar dados nuestros ingresos.
Tomemos esta vez el salario mediano (el más frecuente) que es alrededor de 16.000 euros brutos anuales. Si tenemos una capacidad de ahorro de 20%, esto nos permitiría destinar alrededor de 2.250 € anuales al ahorro para la entrada de la compra de nuestra vivienda. Si queremos poder disponer de una vivienda en 5 años, concluimos que debemos buscar viviendas en el rango de precio sobre los 37.500€.
Veamos otro ejemplo variando ligeramente los supuestos. Supongamos que buscamos una vivienda junto a nuestra pareja, y ésta obtiene también el salario mediano. Al vivir los dos juntos probablemente tengamos una capacidad de ahorro ligeramente superior. Supongamos que logramos destinar el 25% de nuestros ingresos netos al ahorro para la entrada de la compra de nuestra vivienda. Si estamos dispuestos a ahorrar durante 8 años nos saldrían los siguientes cálculos:
- Sueldos netos anuales (descontando una carga fiscal media de 30%): 22.400€
- Ahorro anual destinado a vivienda (25%): 5.600€
- Capital ahorrado en 8 años: 44.800€
Esto permitiría comprar una vivienda de aproximadamente 135.000€.
Hemos obviado el efecto de la inflación así como el posible retorno obtenido en el ahorro durante el periodo y cualquier variación en los tipos de interés para simplificar los cálculos.
Conclusión
Independientemente de los detalles específicos de cada situación, es importante comprender cuales son las principales variables que nos afectan a la hora de decidir iniciar la compra de una vivienda. Éstas son:
- El nivel de nuestros ingresos y nuestra capacidad de ahorro.
- El plazo que estemos dispuestos a ahorrar antes de comprar nuestra vivienda.
- El precio de la vivienda a la que aspiremos.
Cualquier decisión racional de compra tendrá que encontrar un equilibrio sensato entre estos factores. Un equilibrio que nos permita conseguir una vivienda apropiada sin incurrir en excesivos riesgos financieros.
