Tienes una plaza de garaje en propiedad que no utilizas y te estás planteando alquilarla. ¿Qué impuestos hay que pagar al alquilar un parking? ¿IVA e IRPF? ¿Cómo tributa el alquiler de una cochera?
¿Cómo alquilar una vivienda o un garaje si soy un particular?
El caso del alquiler de una vivienda para uso habitual, es decir, que tu inquilino la utilice como su residencia, está bastante claro. De forma resumida: como en el contrato de alquiler se establece que será la vivienda habitual del arrendatario, está exenta de IVA.
Y en tu IRPF tributa como rendimiento del capital inmobiliario, con una reducción del 60%. Muy diferente es el caso de una vivienda alquilada por temporadas o destinada a alquiler vacacional.
Pero centrándonos ya en el asunto de este artículo, los impuestos del alquiler de un garaje, hay que discernir entre dos situaciones:
- Se alquila el garaje como anexo a una vivienda habitual, en el mismo contrato de alquiler.
- Se alquila el garaje de forma independiente, sin vincularse a una vivienda habitual.
La respuesta a cualquier duda sobre el IVA está en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido y en su reglamento, complementada con algunas resoluciones vinculantes de la Dirección General de Tributos. A continuación, resumimos los aspectos más destacados.
Alquiler de un parking junto a vivienda habitual
La Ley del IVA, en el artículo 20, apartado Uno, 23º b, señala que los inmuebles destinados a vivienda están exentos de IVA. También lo están los anexos (garajes y trasteros) que se alquilen junto a una vivienda (en el mismo contrato), hasta un máximo de dos unidades.
- Por tanto, si alquilas un parking o un trastero junto a una vivienda habitual, su alquiler está exento de IVA. En cuanto al IRPF, tendrá la misma consideración que la vivienda, y su misma reducción.
Alquiler de un parking independiente, sin vivienda habitual
La duda aparece al alquilar un garaje de forma independiente, sin una vivienda vinculada a él.
- En este caso, como arrendador, tributas en el IRPF sin posibilidad de reducción por vivienda habitual y tendrás que emitir facturas con el 21% de IVA a tu inquilino. Lo vemos por separado en los siguientes apartados.
Alquiler de un garaje: IVA
Si no se alquila como anexo a una vivienda, entonces está sujeto y no exento a IVA. Se le aplicará el tipo de IVA general (21%), como recoge el artículo 90 de la Ley.
Contrato de arrendamiento de un garaje
El acuerdo alcanzado con tu inquilino se materializa en un contrato de acuerdo a lo establecido en el Código Civil ya que, como no es alquiler de vivienda ni una propiedad anexa a ella, no sigue las estipulaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Facturas por el alquiler de un garaje
En el contrato acordaste con tu inquilino la forma y el plazo de pago. Así que, cada mes (o cuando hayáis pactado), tendrás que enviarle una factura que refleje:
- La base imponible: precio y otros conceptos a cargo de tu inquilino (gastos de comunidad, electricidad… Si así lo habéis acordado).
- IVA: a la base imponible se le suma el 21%.
Alquilar una plaza de garaje te convierte en empresario a efectos de IVA
Aunque seas un particular, el artículo 5 de la Ley de IVA te convierte en empresario desde el punto de vista del IVA si alquilas una plaza de garaje. Quiere decir que estás obligado a presentar las declaraciones del impuesto.
Declaraciones de IVA por el alquiler de un garaje
El IVA que añades en tus facturas por el alquiler del garaje es IVA repercutido (o devengado), que deberás liquidar con Hacienda en el modelo 303. Es un modelo que se presenta en los 20 días posteriores a cada trimestre natural. En él se resta a lo que has cobrado de IVA por tu garaje, el IVA que has pagado en facturas de gastos derivados de él. Al final del modelo, se solicita el número de cuenta para que te carguen la diferencia en tu cuenta bancaria.
Si el arrendamiento del garaje es la única actividad por la que declaras IVA, entonces no tienes que presentar el modelo anual 390, porque quedan exoneradas las operaciones de arrendamientos urbanos.
Alquiler de un garaje: 036 o 037
Como hemos apuntado, alquilar un garaje te convierte en empresario. Como tal, debes darte de alta en el modelo 036 (o en el 037). Concretamente, en el momento en que entre en vigor el alquiler de tu garaje deberías rellenar este modelo, eligiendo como actividad “Alquiler de locales industriales y otros alquileres n.c.o.p.”, que corresponde con el epígrafe 861.2. Recuerda que debes indicar también la fecha de inicio en IVA, en el régimen general.
Alquiler de un garaje: IRPF
En la declaración de la renta del año próximo (correspondiente a los rendimientos de este año), tendrás que incluir los ingresos que has obtenido por el alquiler de tu garaje dentro de los rendimientos del capital inmobiliario. Y también los gastos correspondientes al tiempo que ha estado alquilado, como IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), reparaciones, vigilancia, seguros, inmobiliaria o intereses de la hipoteca.
Alquiler de un garaje: IVA e IRPF en un ejemplo
El 1 de enero de 2021 alquilas a un particular un parking por 100 euros mensuales, a pagar por adelantado en los primeros cinco días del mes. Pagas 15 euros de comunidad al mes y 70 euros de IBI al año.
Cada mes debes emitir una factura con tu DNI y los datos de tu inquilino, una numeración y un número de cuenta para que te ingrese su importe, que será:
Base imponible: 100 euros.
IVA (21%): 21 euros.
Total: 121 euros.
Ejemplo del IVA en un alquiler de garaje
Antes del 20 de abril tienes que presentar la liquidación trimestral de IVA. Si no tienes facturas de gastos con IVA relacionadas con el alquiler del parking, ni otras actividades con IVA, el modelo 303 te saldrá a ingresar 63 euros (21 euros x 3 meses).
Si mantienes el parking alquilado por ese precio todo el año, también tendrás que presentar el modelo 303 en julio, octubre y enero del año próximo.
Ejemplo del IRPF en un alquiler de garaje
En tu declaración de la renta, en la sección de Rendimientos del capital inmobiliario, debes incluir 1.200 euros y reducir esa cifra con los gastos que han sido necesarios durante el ejercicio: 180 euros (comunidad de vecinos, 12 meses x 15 euros) y 70 euros de IBI. Tu rendimiento neto será 950 euros, que sumarán en tu base imponible y tributarán al tipo impositivo correspondiente en tu IRPF.
Alquiler de un garaje: facturas con retención de IRPF
Un último apunte, si tu inquilino es un empresario o profesional que alquila el parking para su negocio, en este caso, además debes restar un porcentaje a tu factura (19%), que corresponde a la retención de IRPF. Tu inquilino debe incluir ese porcentaje en su liquidación trimestral del modelo 115 (retenciones e ingresos a cuenta).
