La inversión en activos inmobiliarios es una de las más clásicas y con más adeptos. De hecho, en España más de tres cuartas partes del dinero que se destina a ahorro o inversión se reparte entre depósitos, cuentas remuneradas e inmuebles. Esta inversión tan sumamente clásica solo va reduciéndose a “golpe” de algunos de los problemas que genera apostar por una perspectiva tan clásica de ahorro. Así está sucediendo con los depósitos por su baja remuneración actual o con los inmuebles tras la dura crisis del ladrillo que llevó a una caída drástica de precios y lo que fue peor, a una enorme dificultad de venta incluso asumiendo pérdidas.
Todo ello se debe a que, aunque a priori la inversión inmobiliaria ofrece dos grandes beneficios (el potencial de revalorización de la misma y las rentas que genera), si trasladamos la gestión a un pequeño ahorrador ciertos factores pueden llevar a que no sea tan rentable.
En primer lugar, la revalorización obliga a una constante rotación de los activos y en muchas ocasiones a una inversión importante que un particular no puede asumir. Si uno se dedica a comprar, esperar un tiempo y luego vender más caro, sin realizar otras acciones, puede ocurrir como hace unos años que un ciclo bajista le deje atrapado. En segundo lugar, las rentas tampoco son sencillas de obtener. Comprar para alquilar no siempre es fácil, exige una gestión continua del activo y puede acabar con problemas de pago.
Estos dos puntos se solucionan a través de inversiones más importantes, como las que realizan empresas, grandes fortunas o los fondos de inversión inmobiliarios, en los que con las participaciones adquiridas se contribuye a grandes operaciones inmobiliarias que pueden ofrecer rentabilidades superiores, con un rango mayor incluso a si lo haces a través de SOCIMIs.
Qué nos ofrece un fondo inmobiliario
Como parte de un fondo de inversión inmobiliario con un patrimonio de millones de euros, puedes optar por operaciones mucho más rentables tanto si van enfocadas a una obtención periódica de rentas o a vender con una revalorización importante.
Por ejemplo, los fondos gestionan edificios de oficinas o centros comerciales con unos ingresos por bastante seguros y estables. También se embarcan en operaciones de compra de edificios antiguos en zonas Premium –como los centros de las grandes ciudades-, que rehabilitan y venden posteriormente en forma de viviendas a un precio muy superior.
Todo ello hace que los fondos inmobiliarios se beneficien especialmente de los ciclos al alza del mercado inmobiliario, nos ofrezcan rentabilidades atractivas, no obliguen a inversiones altas y nos quiten los problemas de gestión de nuestros activos inmobiliarios.
Esto es lo positivo, pero también los fondos de inversión conllevan riesgos e inconvenientes. Si la liquidez (tener un activo y no poder venderlo a cambio de dinero) es un problema grave para el inversor particular, también lo es para el Fondo de Inversión Inmobiliario, tal y como hemos comprobado con los “corralitos” o la imposibilidad de reembolso de fondos en España durante la crisis inmobiliaria y el más reciente, e importante en cuantía, en el Reino Unido por los efectos del Brexit.
Los problemas de liquidez de este tipo de productos nacen de circunstancias extremas pero probables. En coyunturas normales de mercado estos fondos tienen una parte invertida en liquidez para poder hacer frente a los reembolsos de sus partícipes. Pero si hay una sobredemanda en venta, por circunstancias como desplome de precios o perspectivas de que se produzca éste –como ha ocurrido en el Reino Unido-, el Fondo puede no tener ni dinero para hacer frente a todas las peticiones ni tampoco posibilidad de vender activos por falta de comprador o por tener que hacerlo a un precio mucho más bajo, lo que supondría unas claras pérdidas para el producto.
Para evitar lo anterior, en ocasiones se toma la medida drástica de impedir el reembolso de la inversión durante el tiempo necesario para que se normalice el mercado, lo que puede dejar al partícipe sin posibilidad de recuperar su dinero durante un periodo de tiempo largo, años incluso.
Por todo ello, los fondos de inversión inmobiliarios no están exentos de riesgo y aunque son una forma muy interesante y aporta ventajas a la hora de acceder al mercado inmobiliario, no debe dejar de ser una parte de nuestra inversión diversificada y que siempre debe tener un claro enfoque en el largo plazo