Cada vez más entidades ofrecen hipotecas a tipo fijo, para toda la vida de la operación o para un plazo parcial, por ejemplo los diez primeros años.
Hoy nos planteamos por qué ahora se ofertan esas hipotecas que en el pasado eran marginales, y si son una buena opción de ahorro desde el punto de vista del muy largo plazo.
Tipos de interés
El motivo por el que los bancos ofertan ahora esas hipotecas es porque los tipos de interés han alcanzado niveles no vistos hasta ahora. De hecho, el tipo actual del Euribor 3 meses al contado es negativo. Es decir, si en nuestro contrato no se indica que en caso de que el Euribor sea negativo se aplica un 0, cobraremos por el Euribor.
Para hacernos una idea, veamos los niveles del Euribor desde que se creó:
Fuente: Bloomberg
El programa expansivo de compras que el BCE ha iniciado en enero ha impulsado los tipos a la baja como nunca antes.
Pero como una hipoteca es un producto a muy largo plazo (puede irse más allá de 30 años), es conveniente evaluar los tipos en un periodo mucho más amplio.
Para ello, vamos a ver en el siguiente gráfico de los tipos americanos en el último siglo:
Fuente: Bloomberg
De nuevo, vemos que estamos a niveles mínimos, y por tanto puede ser un muy buen momento para cerrar el tipo de interés. Pero vamos a analizar las ventajas e inconvenientes de contratar una hipoteca de tipo fijo. El precio que nos da el banco a tipo fijo lleva implícita una expectativa de tipos de interés, por tanto, con la volatilidad que hay en el mercado, es fácil que los precios obtenidos fluctúen bastante en el tiempo.
Hipotecas a tipo fijo
Actualmente la oferta de hipotecas a tipo fijo va de poco más del 2% en alguna entidad con bastante vinculación hasta el 3%.
Ventajas
Sin duda, la mayor ventaja es la seguridad y la tranquilidad. Pagaremos lo mismo durante toda la vida de la operación, por tanto no tendremos desagradables sorpresas. Además, el momento actual nos permite fijar un precio atractivo viendo los precios históricos de los tipos de interés.
Inconvenientes
El principal inconveniente es que desde el inicio pagamos más que en la opción de tipo variable, puesto que el precio ofertado recoge una expectativa de subida de tipos en el futuro.
Vamos a poner un ejemplo numérico:
Hipoteca tipo fijo: 2%
Hipoteca tipo variable: Euribor3m + 1,29% (con mínimo de 0%)
Con el Euribor en tipos negativos, a tipo variable pagaríamos el 1,29% vs el 2% a tipo fijo. Para una hipoteca de 150.000€, el primer año el sobrecoste sería de aproximadamente 1.000€. En este caso, seguiríamos pagando más en la hipoteca a tipo fijo que a tipo variable siempre que el Euribor sea inferior a 0,71%; a partir de ese momento tendríamos un ahorro.
Por otro lado, muchas entidades ofrecen unas hipotecas con un plazo muy inferior en las que se contratan a tipo fijo respecto a las que se contratan a tipo variable, dado que 30-35 años suponen un riesgo de tipos de interés muy costoso para sus balances.
Hipotecas a tipo variable
Ventajas
La ventaja principal es sin duda el precio. A los tipos actuales, la financiación es extraordinariamente barata. Además, con las previsiones del BCE no se prevén grandes subidas en los próximos meses, por tanto en el corto plazo seguiremos con esa financiación barata.
Además, la oferta es mucho más amplia, ya que hasta ahora prácticamente todos los bancos ofrecían hipotecas a tipo variable.
Inconvenientes
Tenemos un riesgo abierto, y como ya sucedió en el pasado, puede haber quien haga sus cálculos en base a lo que paga hoy de cuota. Sin embargo, si el Euribor se sitúa en un 2% (históricamente aún bajo), los intereses que pagaremos por nuestra hipoteca se multiplicarán exponencialmente. En el caso anterior, con un Euribor al 2% sobre una hipoteca de 150.000€, el sobrecoste anual sería de 3.000€.
Alternativas
Habría una alternativa, que sería un intermedio, y que en muchas empresas se realiza recurrentemente. Consistiría en contratar una hipoteca a tipo variable y contratar un swap (o cobertura de tipos de interés) fijando el tipo.
En general, esta alternativa es más barata que una hipoteca a tipo fijo, pero no suele utilizarse en clientes particulares, teniendo en cuenta la mala prensa de los swap a partir de productos como las cláusulas suelo/techo.
Conclusión
Las hipotecas a tipo fijo (o una a tipo variable con un swap) son una interesante alternativa para financiar la compra de una vivienda, ya que nos aseguramos un tipo de interés muy razonable para una operación a muy largo plazo.
Pero sólo debería contratarse si creemos que en la vida de la operación los tipos de interés subirán. En caso contrario, puede suponer un sobrecoste como lo fue para aquellos que contrataron cláusulas suelo.
El margen de bajada de tipos es muy limitado, y las probabilidades de una subida más o menos relevante son significativas. Pero también es cierto que hay casos como el de Japón, que lleva décadas con tipos cercanos al 0%, por lo que quizás tampoco sea tan descabellado.
Por ello debemos elegir entre pagar menos de inicio, pero siendo conscientes de que la cuota puede subir (incluso subir mucho), o bien preferimos pagar más a cambio de tener el coste completamente fijado.
