Con el sector inmobiliario creciendo a un ritmo imparable, comprar nuda propiedad abre una nueva vía para invertir a medio largo plazo a precios más asequibles. Ética y cálculos actuariales entran en juego, ya que la muerte del usufructuario será la llave que nos deje entrar al inmueble, alquilarlo o venderlo.
¿Qué es nuda propiedad?
El Código Civil define el usufructo y los derechos del usufructuario ampliamente entre los artículos 467 y 522. Resumiendo el concepto al máximo, el usufructo otorga a una persona el derecho a disfrutar o utilizar una propiedad ajena, es decir, desvincula el uso y la propiedad de un bien. O dicho de otro modo, divide en dos el pleno dominio:
Pleno dominio = usufructo + nuda propiedad
Que no se pierda nadie en el concepto. Cuando adquieres una vivienda por compraventa, estás añadiendo a tu patrimonio su pleno dominio: la propiedad y el derecho a usar esa propiedad. Quiere decir que desde la firma en el notario eres dueño de esa vivienda y tienes derecho a usarla. Sin embargo, también es posible adquirir solamente la propiedad, pero no el derecho a usarla. Nuda propiedad, por tanto, equivale a decir “solo la propiedad, pero no su uso”.
Hasta aquí todo comprendido, pero entonces, ¿cuándo podré entrar a la vivienda, vivir en ella o revenderla? Pues cuando tengas el pleno dominio. ¿Y cuándo tendré el pleno dominio? Cuando expire el usufructo. Nos vamos en este momento al artículo 513 del Código Civil para verificar que, efectivamente, una de las causas por las que expira el usufructo es “por muerte del usufructuario”.
¿Es buena idea vender la nuda propiedad de mi vivienda?
Veámoslo primero desde el lado de un propietario de pleno dominio de una vivienda. Ahora que el futuro de las pensiones públicas está cuestionado y que las pagas no siempre dan para mantener un nivel de vida cómodo, hay personas que se plantean vender la nuda propiedad de su vivienda, pero seguir viviendo en ella el resto de su vida, como su usufructuario. De esa manera obtienen al momento y de una vez el valor de venta pactado, lo que puede ser un verdadero alivio económico para muchos pensionistas.
Y no solo la vivienda habitual, también se puede vender la nuda propiedad de otra vivienda que esté dando rentas de alquiler, o una segunda vivienda en la playa, etc.
Hay que tener en cuenta que a mayor edad y peor estado de salud del futuro usufructuario, mayor precio de venta tendrá la nuda propiedad, puesto que para el inversor se reduce el tiempo de espera “teórico” hasta lograr el pleno dominio, que equivale a decir, la inversión será más líquida cuanto más próxima sea la muerte del usufructuario.
En función de esas dos variables (salud y edad) y de la prisa del futuro usufructuario por obtener el dinero de la venta de la nuda propiedad, el precio de venta suele fijarse entre el 50% y el 80% del valor que tendría la vivienda vendida con pleno dominio en el mercado.
Además de la evidente disponibilidad económica derivada de la venta de la nuda propiedad, hay quien se plantea esta operación para resolver el futuro reparto de la herencia. Así, para evitar conflictos familiares por el pleno dominio, es más sencillo cobrar hoy lo que vale la nuda propiedad y tras el fallecimiento repartir los ahorros líquidos entre los herederos, o incluso realizar una donación en vida.
Hay que recordar que al vender la nuda propiedad, el transmitente está sujeto al pago del IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), conocido como plusvalía municipal. De igual forma, si la venta de nuda propiedad genera una ganancia patrimonial, habrá que tributar por ella en el IRPF.
¿Es buena idea invertir en nuda propiedad?
Con la subida de precios en las ciudades españolas quien está decidido a invertir en ladrillo podría ver buena cualquier opción que le permita comprar a buen precio. Sin embargo, comprar la nuda propiedad de una vivienda no es una inversión para cualquiera.
El futuro comprador de nuda propiedad además de tasar y evaluar el bien, también tiene que evaluar el estado físico de su actual propietario. Estimar la disponibilidad del bien para habitarlo, o venderlo pasa por estimar la esperanza de vida del actual propietario. Por ello, no es extraño que el vendedor intente mostrarse perjudicado o incluso apoyarse en algún estudio médico para así justificar el precio de venta más elevado posible.
Lo importante es no dejarse llevar solo por un precio muy rebajado, dada la ubicación y características del inmueble, sino evaluar la incertidumbre sobre la disponibilidad del bien y el apalancamiento necesario para llevarla a cabo. Porque si la vida del usufructuario se extendiese más de lo previsto en nuestros cálculos, más expuestos nos veríamos a la evolución de los precios del mercado. Es decir, puede que su valor siga creciendo durante en el tiempo de espera o que, por el contrario, una nueva crisis inmobiliaria o cualquier otro factor externo baje su tasación con el paso de los años.
Gastos añadidos a la compra de nuda propiedad.
Además de los gastos de notaría y registro, que corren a cuenta del comprador de nuda propiedad, no hay que olvidar que se produce una transmisión patrimonial y que, por tanto, habrá que pagar el correspondiente impuesto de transmisiones patrimoniales (cedido a las comunidades autónomas).
Del mismo modo, cuando se produzca la consolidación del pleno dominio por extinción del usufructo (cuando fallece el usufructuario y el nudo propietario obtiene el usufructo), también habrá que tributar por el impuesto de transmisiones patrimoniales, ahora por la parte correspondiente al usufructo.
Tras la compra de nuda propiedad los recibos de IBI los sigue pagando el usufructuario, ya que se encuentra por encima en el orden establecido en el artículo 61 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, donde se regula este impuesto.
Atendiendo a la legislación vigente, las cuotas de comunidad han de ser pagadas por el nudo propietario (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y varias sentencias más recientes). Aunque es habitual que usufructuario y nudo propietario lleguen a un acuerdo en el que gastos ordinarios (recibos de comunidad, tasa de basura, suministros, mantenimiento…) los pague el usufructuario y los extraordinarios (mejoras en el inmueble, derramas de la comunidad de vecinos…) los pague el nudo propietario.
En cuanto al IRPF, aunque aparezca reflejado en los datos fiscales del nudo propietario, mientras no se consolide el pleno dominio, la vivienda en nuda propiedad no genera rendimientos y no tributa en este impuesto.
Respecto a la plusvalía municipal (IIVTNU), el nudo propietario no tendrá que pagarla cuando obtenga el pleno dominio, pues a los efectos de este impuesto, ya era propietario y no se transmite la propiedad en ese momento, solo el uso y disfrute.
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