La determinación de lo que es el valor real de un bien, por su inconcreción, ha sido fuente de buena parte de los litigios en materia tanto del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados como del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
A este respecto, el Tribunal Supremo ha manifestado que no existe un valor real, entendido este como un carácter o predicado ontológico de las cosas y ha establecido como doctrina jurisprudencial que, cuando exista un mercado de los bienes de que se trate, el valor real coincide con el valor de mercado.
Por otra parte, en recientes pronunciamientos, entre ellos la sentencia 843/2018, de 23 de mayo, ha determinado que el método de comprobación de valores consistente en una estimación por referencia a valores multiplicados por índices o coeficientes que recoge la Ley General Tributaria, no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de los bienes inmuebles en aquellos impuestos en que la base imponible viene determinada por su valor real, salvo que tal método se complemente con la realización de una actividad estrictamente comprobadora directamente relacionada con el inmueble concreto que se someta a avalúo, lo que dificulta en gran medida la facultad comprobadora de la Administración Tributaria
Modificaciones en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Por las razones expuestas y en aras de una mayor seguridad jurídica, La Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal de 9 de julio de 2021 modificó tanto:
- la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones,
- como la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,
sustituyendo en la configuración de la base imponible las referencias al “valor real” por “valor”, equiparándolo al valor de mercado, el cual se define, a su vez, como el “precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas”.
Para el caso de bienes inmuebles, dicho valor será el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro a la fecha devengo del impuesto conforme a la normativa reguladora del catastro inmobiliario.
No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados o el precio o contraprestación pactada es superior a su valor de referencia, se tomarán aquellos como base imponible a efectos de la liquidación de cualquiera de los dos impuestos
En caso de no existir valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes:
- el valor declarado por los interesados,
- el precio o contraprestación pactada
- o el valor de mercado del inmueble.
En definitiva, el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro operará como un valor mínimo para la fijación de la base imponible en las transacciones inmobiliarias sujetas a estos dos impuestos (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados e Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) sin perjuicio de que cuando el valor declarado o el precio o contraprestación acordada sea superior al valor de referencia, prevalecerán sobre éste.
Procedimiento para la determinación del valor de referencia.
El valor de referencia es el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas inmobiliarias que se realizan ante fedatario. Así, el valor de referencia de los inmuebles se determinará, anualmente, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante fedatario y obtenidos en el marco de informes anules del mercado inmobiliario, en función de las características catastrales de cada inmueble.
El valor de referencia se determinará anualmente para cada ejercicio con el límite del valor de mercado sin que pueda superarlo, y con este objeto se fijarán mediante Orden del Ministerio de Hacienda factores de minoración para los bienes de una misma clase, habiéndose fijado a estos efectos para 2022 un factor de minoración a aplicar sobre los módulos de valor medio del 0,9, tanto para inmuebles rústicos como urbanos (Orden del Misterio de Hacienda y Función Pública 1104/2021 de 7 de octubre).
En los 20 primeros días del mes de diciembre del año anterior a su aplicación, la Dirección General del Catastro publicará en el Boletín Oficial del Estado un anuncio informativo para generar conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, que, al no tener condición de datos de carácter personal, pueden ser consultados de forma permanente a través de la Sede Electrónica del Catastro; sin embargo, para el primer ejercicio de aplicación de estos valores de referencia (2022) estos valores no han estado disponibles hasta del 1 de enero de 2022.
Modificación del Impuesto sobre el Patrimonio.
En coherencia con la anterior modificación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, también modifica la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio en lo relativo a la valoración de los bienes inmuebles que pasan a tener que ser declarados por el mayor de los tres siguientes:
- el de adquisición,
- el determinado
- o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el valor catastral (se resalta mediante el subrayado la modificación introducida a efectos de este impuesto por la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal).
En opinión de quien suscribe este artículo, la modificación en materia del Impuesto sobre el Patrimonio no implica que hayamos pasado a un sistema dinámico en la determinación de la base imponible de este impuesto de forma que los contribuyentes deben verificar año a año cual es el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro a efectos de confirmar por qué valor deben declarar cada inmueble en el Impuesto sobre el Patrimonio, y simplemente deben verificar cuál es el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro para el año en que hayan efectuado la adquisición del inmueble (si el valor de referencia es superior al precio escriturado en una compraventa o valor declarado en una adquisición gratuita- lo que previsiblemente originará una propuesta de liquidación paralela a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que grave tal adquisición-, el valor a declarar en el Impuesto sobre el Patrimonio será el de referencia fijado para el año de la adquisición, pero la base imponible así determinada efectos del Impuesto sobre el Patrimonio no se actualiza año a año a en función de los valores de referencia que se fijen para dicho inmueble en años sucesivos).
Esta parece ser la interpretación que ha hecho la Dirección General del Catastro al señalar en el portal del Catastro que cuando el valor de referencia haya sido base imponible en el tributo que grave la adquisición de un inmueble, éste se tomará en cuenta para aplicar la regla de determinación de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio al que, en su caso, se esté sujeto.
Por tanto, el valor de referencia sólo podrá afectar al Impuesto sobre el Patrimonio en lo que se refiera a inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022 y el valor de referencia a considerar para este impuesto sería sólo el que corresponda al año de la adquisición, es decir, que a efectos de este impuesto, por un parte, dicho valor de referencia no sería de aplicación a los inmuebles de los que el contribuyente ya sea titular a 1-1-22 y, por otra parte, que el valor de referencia a considerar a efectos de este impuesto es el que corresponda al año de la adquisición sin que haya de ser actualizado en función de los valores de referencia que se fjjen para dicho inmueble en años sucesivos. No obstante, habrá que estar a la interpretación que haga a este respecto la Dirección General de Tributos.
¿Qué hacer si está disconforme con el valor?
En cuanto a la forma de proceder por parte de los contribuyentes que no estén de acuerdo con el valor de referencia de sus inmuebles, la impugnación solo puede producirse cuando tenga efectos fiscales, y se aplique para calcular la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, o sobre Sucesiones y Donaciones.
De esta forma, cuando los obligados tributarios consideren que la determinación del valor de referencia ha perjudicado sus intereses legítimos, podrán:
- en caso de liquidaciones practicadas por la Administración Tributaria, interponer recurso potestativo de reposición y/o reclamación económico-administrativa.
- en caso de autoliquidaciones practicadas por el propio obligado tributario, instando la rectificación de la autoliquidación presentada.
Por el contrario, cuando los obligados tributarios declaren como valor de adquisición el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro o uno superior, la Administración Tributaria no podrá comprobar dicha valoración.
Este valor de referencia que determinará con carácter anual la Dirección General del Catastro es distinto al valor catastral, que es el que se utiliza para la liquidación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles o del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin perjuicio de la incidencia que podría tener para la liquidación de este último el valor de referencia tras la adaptación que se ha hecho de la Ley reguladora de las Haciendas Locales a través del Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre a la doctrina del Tribunal Constitucional, adaptación tras la cual:
- No quedan sujetas a este impuesto las transmisiones en las que se constate la inexistencia de un aumento en el valor del terreno tomando como valores de adquisición y transmisión el que conste en el título que se documente la operación o el comprobado por la Administración Tributaria.
- Cuando a instancia del obligado al pago de este impuesto se constate que el incremento de valor es inferior al que resulte de la aplicación de las reglas de este impuesto, se tomará como base imponible el importe del incremento de valor efectivo que haya experimentado el terreno.