El mercado de la vivienda crece, las estadísticas demuestran mejoras en todas sus variables: la compraventa sube un 9,4% interanual, la firma de nuevas hipotecas para la adquisición de una casa un 8% y los precios un 3,6%. Bien es sabido que en los últimos años el alquiler ha ganado posiciones con fuerza por diferentes motivos: económicos, fiscales, facilidad de acceso, etc., pero la situación actual ha vuelto a abrir el recurrente debate debate sobre qué es mejor, comprar o alquilar.
¿Comprar o alquilar? Qué es mejor
Una pregunta muy difícil porque no hay una respuesta unívoca. La mejor opción depende de que analicemos nuestro caso particular equilibrando muchos puntos. De hecho, buena parte de los problemas que ocasionó la burbuja inmobiliaria se deben a una generalización y a un mal análisis de lo que hace atractiva la compra frente al alquiler.
Además de la fiscalidad positiva, que se traducía en una deducción del 15% de las cantidades pagadas para financiar la compra, el principal punto de los defensores de la compra era considerar el alquiler como un “dinero tirado”, mientras que el destinado a la compra acaba revirtiendo en un bien de tu propiedad.
Esto es cierto, pero falta en este análisis una parte importante: el riesgo de impago. Una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo con la garantía de la propia vivienda, con lo que si no podemos pagar las cuotas, podemos perder la propiedad.
Por todo ello, a la hora de elegir entre comprar o alquilar sopesemos todos los puntos. Además de nuestras preferencias y necesidades personales, puede ser más conveniente comprar si tenemos estabilidad en el lugar de residencia e ingresos suficientes para poder satisfacer las cuotas presentes y subidas futuras y, también, una mayor planificación. El alquiler, por su parte, puede convenir más si cambiamos más frecuentemente de casa o tenemos perspectiva de cambio en el futuro y nuestros ingresos son más inestables.
Previsión de la subida de tipos de interés
Como hemos señalado, quien compra una casa a través de una hipoteca debe tener en cuenta tanto su capacidad de pago presente como futura. Aunque las hipotecas a tipo de interés fijo hayan aumentado en los últimos años, la mayoría de estos préstamos siguen siendo a tipo variable y por tanto existe un riesgo de que nuestra cuota suba ante una subida de tipos de interés.
Aunque lo recomendable es que lo que destinemos a nuestra hipoteca y otros préstamos no supere un 30% de nuestros ingresos, si reducimos este porcentaje al 25% conseguiremos tener más margen por si se producen subidas futuras. En el entorno actual con tipos de interés de referencia por debajo del 0% existe un riesgo más que razonable de que nuestras cuotas suban de forma moderada y, por tanto, tengamos más problemas de pago a futuro.
Tipo de interés fijo o variable: Qué dan actualmente los bancos
Para eliminar este riesgo y la incertidumbre futura, se puede optar por las hipotecas a tipo fijo. Como hemos señalado, su número es bastante menor que las hipotecas a tipo variable por la importante diferencia de precio en el momento de la contratación. La subida de su contratación en estos últimos meses se debe precisamente a que estas diferencias son menores.
Con el euribor actual una hipoteca variable a euribor + 1% partiría de un tipo del 0,88%, mientras que hay muchas hipotecas fijas alrededor del 2,5%. Estos menores márgenes en un momento en el que el margen de bajada de las hipotecas variables es muy escaso, y, al contrario lo es de subida, hace que sean muchos los que opten por la seguridad de la hipoteca fija.
Ventajas y beneficios de alquilar y comprar
Una de las principales ventajas del alquiler es la flexibilidad. Es la fórmula de acceso ideal si creemos que por distintas circunstancias no va a ser nuestra casa definitiva: porque nos traslademos de residencia, necesitemos en un futuro una casa con otras características, etc.
Esta flexibilidad se traslada a la económica. Nuestro vínculo y exigencia es cumplir un contrato que normalmente es de un año prorrogable y que también permite negociar su rescisión previa. Las garantías también se suelen limitar a la fianza que hayamos entregado.
Adquiriendo una vivienda, conseguimos que esta sea de nuestra propiedad, con lo que mediante las cantidades que deposites en tu hipoteca no sólo cubres la necesidad de tener una vivienda, también obtienes una inversión, un patrimonio.
Desventajas de ambos
La desventaja del alquiler está en precisamente que es un gasto sin que tengamos un mayor beneficio que el de cubrir la necesidad de vivienda. También nos genera una menor estabilidad si tenemos en cuenta que el mismo se renueva temporalmente y puede cambiar sus condiciones.
En el de la compra, por un lado, el compromiso de pago que conlleva la hipoteca, que tiene el riesgo de poder perder la misma en caso de impago, al ser la garantía principal del préstamo. En segundo lugar, su rigidez: si queremos cambiar a otra vivienda, vendiéndola a la misma vez, no todos los momentos son positivos tanto en el tiempo necesario para venderla como en el precio que consigamos con la venta.
Cuál es la fiscalidad de comprar casa o de alquilar hoy en día
Para las compras de vivienda posteriores al 1 de enero de 2013 ya no hay deducción por la compra. Sí se mantiene la deducción de las cantidades aportadas para la adquisición si el contrato de compraventa se ha producido antes del 31 de diciembre de 2012, correspondientes a un 15% y con un límite de 9.040 euros por contribuyente. La excepción son las Haciendas forales (Guipúzcoa, Vizcaya, Álava y Navarra) que mantienen cada una deducción con distintas características e importes.
Algo parecido ocurre con los contratos de alquiler. Todos los contratos firmados desde el 1 de enero de 2015 ya no tienen derecho a deducción estatal y se mantienen los contratos anteriores con un límite del 10% y si la a base imponible es inferior a 24.020 euros.
Lo que sí se mantienen son distintas deducciones autonómicas tanto al alquiler, especialmente vinculadas a los jóvenes, como a la vivienda. Éstas, de menor cuantía, suelen estar también vinculadas a la adquisición de viviendas por jóvenes o en zonas rurales.