Si tienes una segunda vivienda puede que te estés planteando alquilarla en cortas temporadas usando plataformas de alquiler vacacional como Airbnb. O puede que ya lleves algún tiempo haciéndolo. En un caso y en el otro, pronto llegará la temida declaración del IRPF y te asaltarán las dudas. A continuación, vamos a aclarar cómo varía tu declaración respecto al alquiler tradicional.
Qué tenemos que tener en cuenta al alquilar una vivienda vacacional.
Antes de entrar en detalles, conviene saber que hasta junio de 2013, el alquiler vacacional estuvo regulado por la LAU, o Ley de arrendamientos urbanos (Ley 29/1994), la misma ley que se aplicaba para los de larga temporada. Desde entonces, con la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, se excluyó de la LAU y se propuso su regulación por comunidades.
En este tiempo las comunidades autónomas ya han creado su marco legislativo, con ciertas variaciones en cuanto a conceptos y limitaciones. Por citar algunos:
- El número de meses requeridos para considerarse alquiler vacacional: uno, dos o tres meses, en función de la comunidad autónoma.
- Recaudación de tasa turística.
- Posibilidad de alquiler por habitaciones.
- Limitación en el número de días alquilados por año.
- Limitación del número de viviendas por titular.
De forma general, las comunidades exigen que las viviendas sean identificadas con un número de registro que debe mostrarse en el anuncio y deben cumplir unos requisitos mínimos para ser alquilada con fines turísticos, lo que las vuelve susceptibles de ser inspeccionadas por la delegación de turismo correspondiente.
Como puedes intuir de la lectura anterior, lo primero a tener en cuenta es comprobar la normativa de tu comunidad autónoma. Y lo segundo, que todo alquiler, sea turístico o no, debe ser incluido en tu declaración de la renta.
Sobre el IVA, atendiendo a su regulación en la Ley 37/1992, en el artículo 20.23º vemos que el arrendamiento de viviendas está exento de IVA, salvo “cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos”. Es decir, si lo único que se ofrece es alojamiento, estaría exento de IVA atendiendo a dicha legislación.
Debes tener muy claro que aunque sean períodos muy cortos y de forma esporádica, desde el punto de vista del IRPF siempre son rendimientos del capital inmobiliario. Sí, tienen la misma consideración que si procedieran de un arrendamiento tradicional, aunque sean de menor importe y tan solo unos días al año. La Agencia Tributaria puede rastrear esos alquileres directamente a través de las plataformas de alquiler vacacional y de sus transferencias a tu cuenta bancaria.
A la hora de valorar si te conviene alquilar tu inmueble como vivienda turística o de larga temporada, también es importante que consideres que en el vacacional no podrás acceder a la reducción el 60% del rendimiento neto al que sí tienen derecho los propietarios de viviendas alquiladas todo el año.
Alquiler turístico en el IRPF.
Toma bolígrafo y papel o abre una hoja de Excel para calcular los siguientes datos del ejercicio fiscal del IRPF:
- Dos períodos a separar en el IRPF:
- Total de días que ha estado alquilada como vivienda turística: serán rendimientos del capital inmobiliario los ingresos obtenidos en esos días, menos los gastos deducibles proporcionales a esos días.
- Total de días que no ha estado alquilada como vivienda turística: se considera renta inmobiliaria imputada la parte proporcional a esos días.
- Total de ingresos y gastos:
- Total de ingresos que has obtenido de su alquiler.
- Total de gastos necesarios para su alquiler, que en el alquiler vacacional no suelen repercutirse al inquilino:
o Suministros (agua, electricidad, gas, internet, etc.)
o Gastos de la comunidad de vecinos.
o Tasa de basuras.
o IBI.
o Intereses del préstamo hipotecario (si lo hubiera).
o Seguro de la vivienda.
o Amortización del inmueble.
o Gastos necesarios para su alquiler: facturas de la página de reservas, de comisionistas, agentes inmobiliarios o intermediarios.
Alquiler turístico en el IRPF. Ejemplo numérico.
Supongamos que hemos alquilado durante 146 días una vivienda que fue adquirida por 140.000 euros, con un valor catastral revisado dentro de los 10 últimos años de 75.000 euros.
Sumando los ingresos de todos los inquilinos que han pasado por la vivienda en esos 146 días da un total de 10.220 euros, donde ya hemos descontado la comisión de la web de alquiler.
Además, hemos incurrido en los siguientes gastos durante el ejercicio fiscal completo:
- Recibos de IBI: 450 euros.
- Facturas de electricidad: 650 euros.
- Facturas de suministro de agua: 400 euros.
- Seguro de hogar: 200 euros.
- Tasas de basura: 90 euros.
- Intereses de la hipoteca: 1.200 euros.
- Amortización de la vivienda: 4.200 euros (3% del valor de adquisición, al cual hay que restar el porcentaje del valor catastral que corresponde al valor del suelo, no de la construcción).
Primero vamos a calcular el total de gastos. Tan fácil como sumar los importes anteriores: 7.190 euros. Y ahora la parte proporcional al total de días que ha estado alquilada:
7.190 euros x 146 días / 365 días = 2.876 euros.
Restando ambas cantidades, obtenemos el rendimiento neto de la vivienda turística: 10.220 – 2.876 = 7.344 euros.
Renta imputada.
El resto de días que la vivienda no ha estado alquilada se consideran que han estado a disposición del propietario y, por tanto, son rentas inmobiliarias imputadas en el IRPF (en este ejemplo 365 – 146 = 219 días).
Para calcularla, hay que aplicar el 1,1% (o el 2% si no se ha revisado en los 10 últimos años) al valor catastral. En nuestro ejemplo: 825 euros (1,1% de 75.000 euros). Por lo que la renta imputada proporcional es: 825 euros x 219 días / 365 días = 495 euros.
El rendimiento neto sumado a la renta imputada, junto con otros rendimientos del capital inmobiliario, con los del trabajo, y con los de actividades económicas conformarán nuestra base imponible general.
Alquiler turístico en el IRPF por habitaciones. Ejemplo numérico.
En caso de que en tu comunidad esté permitido el alquiler vacacional por habitaciones, como sucede en Andalucía, si alquilas solamente una habitación en tu domicilio habitual el cálculo del rendimiento neto para el IRPF se realiza de forma similar, pero los gastos serán también proporcionales a los metros cuadrados que se ponen a disposición del inquilino.
En el ejemplo anterior, si la vivienda es de 80 metros cuadrados, de los que tan solo se alquila un espacio de 20 metros cuadrados, los gastos proporcionales serían:
7.190 euros x 146 días x 20 m2 / 365 días / 80 m2 = 719 euros.