Comprar una vivienda es uno de los principales condicionantes de la economía de todo ahorrador, si no el mayor de todos. Un techo propio donde vivir supone un enorme esfuerzo financiero que hay que estudiar a fondo antes de empezar cualquier búsqueda.
“Pues ya estamos pensando en meternos en un piso para el año que viene”. Esta expresión o alguna parecida la hemos escuchado en más de una ocasión y refleja la realidad de la mayoría de los españoles antes de hipotecarse: han decidido comprar su propia vivienda y van a meterse en la deuda que conlleva. La decisión, desde luego, no es baladí, pues tras la firma en la notaría, los años venideros verán mermados buena parte de sus ingresos con las cuotas de la hipoteca.
Así lo demuestran las estadísticas de hipotecas del INE. Según sus últimos datos, el plazo medio de las hipotecas constituidas para vivienda en España es de 23 años. Una decisión desacertada hoy podría comprometer nuestra economía las próximas dos décadas. Mejor que eso, piano, piano, si va lontano y pongamos sobre la mesa las variables a tener en cuenta antes de hipotecarnos.
Máximo endeudamiento, sin la soga al cuello.
Como referencia suele tomarse el 40% de los ingresos como el máximo recomendable para todo el endeudamiento. Y ojo, porque la hipoteca puede que sea la única obligación financiera ahora mismo, pero en los próximos años quién sabe si habrá nuevas deudas que afrontar: un coche nuevo, los estudios de los hijos, una reforma en casa y cualquier otro imprevisto puede requerir nueva financiación y con ello, un nuevo préstamo.
Para calcular el endeudamiento máximo no sirve quedarse solo con el lado positivo de nuestra economía. Si somos dos en casa con un buen salario, no solo suman las dos nóminas, sino los posibles gastos y deudas de dos personas, a día de hoy, en el futuro y los de los nuevos miembros que pudieran sumarse a la familia.
Volviendo al tema que nos ocupa: agregando las deudas que tenemos ahora mismo en casa a la hipoteca, un 35% de endeudamiento total sería razonable, para así dejar un 5% a posibles contratiempos.
La cuota de este mes no es la del año que viene.
En cualquier caso, los porcentajes anteriores serían demasiado elevados si la hipoteca es a tipo de interés variable. Al estar referenciada a un índice, habitualmente al Euríbor, una más que esperada subida del mismo en los próximos años pondría nuestra cuenta bancaria en un serio aprieto cada mes.
Por tanto, especialmente en tiempos en los que los tipos son tan bajos, conviene ser conservadores y anticipar un escenario diferente en el futuro próximo de nuestra hipoteca; un escenario en el que el Euríbor aumente en mayor proporción que nuestros ingresos. Siguiendo ese razonamiento, un 25% – 30% de nuestros ingresos para una hipoteca hoy que el Euríbor está muy bajo, nos dará una mayor tranquilidad mañana.
¿Y qué sucede actualmente en España? Acudiendo a las estadísticas del Banco de España, observamos que el esfuerzo teórico (o el porcentaje del recibo de la hipoteca sobre los ingresos familiares) fue del 33,6% en 2016. Cifra que se ha incrementado unas décimas durante el año 2017.
Cuántos años de salario para pagar la casa.
Otro enfoque apuntado por los expertos para fijar el valor máximo de la vivienda consiste en dividir el total de la inversión entre los ingresos brutos anuales. Es decir, cuántos años serían necesarios si destinásemos todo nuestro salario a pagar la vivienda.
Una cifra próxima a 4 años sería lo más aconsejable, aunque está lejos de la realidad en nuestro país. Según el último estudio elaborado por Fotocasa e Infojobs, la media en España se sitúa en 5,7 años. Y si volvemos a los datos del Banco de España, el esfuerzo financiero es algo más elevado: 6,8 en 2016, alcanzando los 7 años en 2017.
¿Qué vivienda elegir para no entramparme demasiado?
Que el banco llegue a darte el 80% del valor de tasación o precio de compraventa de una vivienda, no significa que necesariamente esa sea la hipoteca y la vivienda que mejor se ajusten a tu economía doméstica. De hecho, según el Banco de España, solo el 14% de los préstamos de 2017 fueron superiores al 80%, siendo más habitual, en término medio, una financiación próxima al 65% del valor.
No existe una fórmula secreta que determine cuál es la hipoteca más conveniente para todo ahorrador, pero sí algunas cifras de referencia, como las anteriormente mencionadas y una intensa tarea de cálculo personal donde, con bolígrafo y papel, plantees tus próximos años de deuda hipotecaria.
¿Qué vivienda elegir? Ejemplo numérico.
Para verlo de forma más clara planteamos un sencillo ejemplo:
Hemos encontrado un piso que nos gusta en la zona que estábamos buscando. Lo venden por 200.000 euros. Entre mi pareja y yo ingresamos 48.000 euros al año y tenemos ahorrados 60.000 euros para la entrada. ¿Encontraremos una hipoteca que nos permita adquirirlo sin apretarnos en exceso?
Con los gastos de hipoteca, notaría, registro, gestoría e impuestos la operación se va a los 220.000 euros, ya que estos pueden suponer aproximadamente el 10% del precio (depende de la CC.AA. donde se encuentre la vivienda). Como tenemos ahorrados 60.000, necesito un préstamo hipotecario de 160.000.
Vamos a varios bancos y encontramos uno que nos ofrece esa cantidad a devolver en 20 años, con una cuota mensual de 750 euros.
El esfuerzo financiero parece razonable: 160.000 / 48.000 = 3,33. Es decir, necesitamos 3,33 años de salario íntegramente destinado a pagar la deuda.
Sin embargo, todavía no hemos considerado que tenemos otro préstamo de 20.000 euros por pagar, en cuotas de 600 euros mensuales y que a mi pareja le quedan por pagar 10.000 euros del coche en letras de 500 euros cada mes.
Con esa información, el total de deudas mensuales sería: 600 + 500 + 750 = 1.850 euros. Lo que significa que estamos destinando el 39% de nuestros ingresos a pagar deudas (1.850/4.800).
¿Es excesiva esa cantidad? Depende de la forma de vida y de muchos factores particulares de cada ahorrador. De lo que no hay duda es de que en los próximos años tendremos que cubrir los gastos del día a día, suministros y, en definitiva, el coste de vida de la familia con un 61% del salario.
Además, como ahorradores, sobre ese 61% debería existir cierto margen para el ahorro si no queremos recurrir al crédito o a un nuevo préstamo ante posibles contratiempos, para pagar las próximas vacaciones o simplemente para lograr el objetivo financiero que nos hayamos marcado.