El cambio normativo acontecido a mediados de junio de 2019 con la entrada en vigor de la nueva Ley hipotecaria trata de proteger más al cliente a la hora de firmar su hipoteca. Si es tu situación, atento a las nuevas reglas de juego. En este post te las resumimos.
Nueva Ley hipotecaria, un cambio normativo tan esperado como necesario.
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, o LCCI, a la que todos nos referimos como “nueva Ley hipotecaria”, entró en vigor el 17 de junio de 2019. Se hizo esperar, su necesidad era notoria desde mucho antes.
Hasta el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2008 las hipotecas en España venían ofreciendo tipos de interés reducidos, de los más bajos de Europa. Un altísimo volumen de hipotecas concedidas a poco interés donde gran parte del beneficio llegaba a los bancos procedente de los productos vinculados a la hipoteca, que se exigían al contratarla.
En los primeros años de crisis, 2008 y 2009, las hipotecas se encarecieron. Luego empezaron a moderarse hasta situarse en 2013 en consonancia con la media europea.
Durante los años de crisis se estima que unas 700.000 familias fueron desahuciadas de su vivienda. La sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 abrió la vía para que cientos de miles de afectados reclamasen judicialmente la nulidad de cláusulas abusivas en sus hipotecas, especialmente las conocidas como cláusulas suelo.
El Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo determinaba que el prestatario (el cliente) tenía que asumir el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Sin embargo, en 2015, una primera sentencia del Tribunal Supremo apuntaba otra cosa: si ese gasto se incluía en una cláusula que establecía que el cliente pagaba todos los gastos, entonces era nula, y el banco tenía que pagar el impuesto.
A principios de 2018 otras dos sentencias del Supremo desdecían aquella postura y volvían a obligar al cliente a pagar el impuesto de AJD. Más tarde, en octubre del mismo año, el Tribunal cambiaba otra vez de opinión, sentando la base para la futura nueva Ley hipotecaria: AJD lo paga el prestamista (el banco).
Nueva Ley hipotecaria: ¿cómo afecta a mi hipoteca?
Si todavía no estás muy informado sobre hipotecas, no te agobies. Empieza por saber que las condiciones del préstamo van en una escritura separada de la de compraventa, y que ambas escrituras se firman el mismo día, una después de la otra. Además, como referencia, piensa que al precio de compra de tu vivienda tendrás que sumarle, aproximadamente un 10% de gastos (además del tipo de interés que vayas pagando a lo largo de la vida del préstamo hipotecario). En este artículo tienes un diccionario hipotecario que te va a resultar muy útil.
Los préstamos hipotecarios firmados a partir del lunes 17 de junio de 2019 se distinguen de los anteriores en los siguientes aspectos:
1. Requisitos previos. Fase precontractual.
Antes de nada, el banco tiene que realizar al cliente un test de solvencia en base a dos parámetros supervisados por el Banco de España:
- Solvencia del cliente: deudas e ingresos.
- Valor del inmueble: porcentaje máximo sobre su valor de tasación.
La publicidad de las hipotecas ahora está reglada, así que ya nada de leerse un folleto informativo y firmar, porque ahora el cliente debe “estudiarse” dos documentos:
- FEIN (ficha europea de información normalizada): detalle particular de cada hipoteca, comisiones, duración, simulación si se firma en otra divisa.
- FiAE (ficha de advertencias estandarizadas): cláusulas, condiciones particulares, vencimiento anticipado, quién asume los gastos, etc.
Además, el banco facilita al cliente un cuadro de amortización del préstamo y, si es de tipo variable, varias simulaciones que aproximen cambios en cuotas ante posibles subidas o bajadas de los tipos de interés.
Si cliente y banco llegan a un acuerdo precontractual, entonces el banco mandará toda esa documentación por internet a la notaría, antes de la siguiente fase:
2. Dos visitas al notario. Fase contractual.
Las fichas (FEIN y FiAE) y la simulación del préstamo tienen que estar en manos del cliente al menos durante diez días. La finalidad de este plazo es que esa información tan relevante pueda estudiarse, contrastarse y compararse. Sin esos diez días de margen, la hipoteca sería nula.
En una primera visita al notario, el notario lee las condiciones al cliente y evalúa que éste comprende y conoce toda la información de la hipoteca. El visto bueno del notario queda reflejado en acta notarial y si existe alguna objeción o consulta por parte del cliente.
Segunda visita: transcurridos, al menos, diez días, comprador, vendedor y el banco que presta el dinero para la operación se citan en la notaría y, como ha sucedido hasta ahora, se firman dos escrituras: la de compraventa y la del préstamo hipotecario.
Hay que señalar que la nueva Ley prohíbe las cláusulas suelo (aplicar un tipo mínimo en hipotecas variables). Y en relación al posible incumplimiento de los pagos se permite iniciar el proceso de desahucio:
- En la primera mitad de la vida del préstamo: si el cliente no ha pagado 12 cuotas, o el equivalente al 3% del capital.
- En la segunda mitad de la vida del préstamo: si el cliente no ha pagado 15 cuotas, o el equivalente al 7% del capital.
3. ¿Cómo quedan los gastos de firmar la hipoteca, quién paga qué?
Gastos derivados de la hipoteca.
La nueva Ley establece que a partir del 17 de junio de 2019, todos los gastos necesarios para la constitución de una hipoteca tiene que pagarlos el banco, excepto la tasación del inmueble. Pero ojo, porque se refiere no a los gastos de la compraventa sino exclusivamente a los gastos de la parte correspondiente al préstamo: gestoría, escritura, registro de la propiedad y Actos Jurídicos Documentados. Evidentemente, los gastos de la compraventa siguen siendo del cliente, incluyendo el impuesto que corresponda (IVA o Transmisiones Patrimoniales).
Por tanto, el comprador acaba pagando el IVA o ITP, la tasación más los gastos de gestoría, escritura y registro correspondientes a la compraventa.
El impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados soporta un gravamen del 0,5% al 1,5% sobre el valor del bien (precio de compraventa), en función de la comunidad autónoma, pues desde la entrada en vigor de la nueva Ley, ya no hay lugar a dudas, lo paga el banco.
Las copias de la escritura del préstamo las pagará quien las solicite. Como el cliente no necesita ninguna, salvo a efectos de archivo o algún trámite posterior, la notaría mandará una copia simple al email del cliente de forma gratuita. Por su parte, el Registro de la Propiedad también mandará por mail, sin coste para el cliente, una nota simple de la inscripción de la hipoteca.
Productos vinculados a la hipoteca.
La nueva Ley prohíbe que se exijan productos vinculados a la hipoteca. Pero deja libertad al banco para que rebaje el tipo de interés del préstamo si el cliente contrata, junto con la hipoteca, algún producto combinado: habitualmente seguro de hogar y seguro de vida.
Comisiones de la hipoteca.
Con carácter previo a la hipoteca, el banco solo puede cobrar una única comisión, que reúna en una misma cifra todos los gastos necesarios (apertura, estudio, gestión).
En cuanto a los cambios de hipoteca mediante una subrogación o una novación realizada en los 3 primeros años del préstamo, la comisión que aplique la entidad no puede ser mayor del 0,15% del capital reembolsado. Después de esos 3 años, no se permite aplicar ninguna comisión.
Respecto a la cancelación anticipada:
- Hipotecas a tipo fijo:
- 10 primeros años: comisión máxima del 2% del capital que se anticipa.
- Después: como máximo 1,5%.
- Hipotecas de tipo variable:
- 3 primeros años: máximo 0,25%.
- En el cuarto y quinto año: 0,15%.
- Después del quinto año: sin comisión.
¿Es una Ley retroactiva?
La nueva Ley hipotecaria no tiene carácter retroactivo: los cambios señalados sólo se aplican en las hipotecas firmadas tras su entrada en vigor.
