Los gastos que asume el vendedor de una vivienda no se materializan hasta que se firma la escritura en la notaría. Puede que por ello pasen más desapercibidos, o a un segundo plano tras los gastos del comprador, mucho más evidentes. Para que, como buen ahorrador, no se te escapen, te los contamos con detalle en el Blog de Self Bank.
Detrás de toda compraventa, hay un vendedor que quiere vender caro y un comprador que quiere comprar barato. En esta ocasión, nos ponemos en la piel del vendedor, aquel que quiere maximizar el precio de venta de su inmueble, considerando:
- Las características del inmueble (dimensiones, antigüedad, zona, etc.).
- El mercado inmobiliario en ese sector.
- Las recomendaciones de expertos (si es que se cuenta con inmobiliaria).
- La necesidad de liquidez.
- Y, que no se olvide: cuánto cuesta venderlo, o los gastos del vendedor.
Inmobiliaria
Es frecuente acudir a inmobiliarias por su conocimiento y acceso al mercado, por la comodidad de no ir a enseñar la vivienda y por facilitar trámites y documentos. Sin embargo, sus elevadas tarifas son un factor a tener en cuenta, normalmente por encima del 5% del precio de venta, con una cantidad mínima fijada. Además, en la firma del contrato de intermediación inmobiliaria puede existir pacto de exclusividad, que impide que el vendedor venda el inmueble por otra vía, en un plazo determinado.
Vivienda libre de cargas
En la escritura pública deben constar las cargas y gravámenes que pudiera tener el inmueble. Para justificar que está libre de ellas es necesario presentar en el momento de la firma ciertos documentos que suponen un coste para el vendedor:
- Si ha existido hipoteca:
- Cancelación registral.
- Certificado de deuda.
- Certificado de deudas con comunidad de propietarios.
- Justificante de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles del año en curso.
Cancelación registral
También conocida como levantamiento de hipoteca. El vendedor, por su cuenta, podría acudir a una notaría para realizar una escritura pública de cancelación de préstamo y luego presentarla en el Registro de la Propiedad. Es un trámite que puede llevar varias semanas, por lo que habitualmente se encarga justo antes de la venta a una gestoría que se compromete a realizarlo, solicitando una provisión de fondos al vendedor. El arancel notarial, el del Registro y los servicios de la gestoría son gastos para el vendedor.
Certificado de deuda
Cuando se haya decidido una fecha de firma en la notaría hay que solicitar al banco con el que se firmó la hipoteca un certificado de deuda para esa fecha. En caso de haberse pagado completamente se suele llamar “certificado de deuda cero”. El banco podría cobrar una comisión por facilitar este documento.
Amortización anticipada
Además, si todavía no se ha terminado de pagar la hipoteca, para amortizarla anticipadamente antes de la compraventa la entidad bancaria puede cobrar el porcentaje reflejado en las condiciones de la hipoteca.
Certificado de deudas con comunidad de propietarios
También hay que solicitar (o lo hará la inmobiliaria) al administrador de fincas de la vivienda un certificado de estar al corriente de pago de los recibos de la comunidad. Por este documento el administrador emitirá la factura correspondiente.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
La Ley Reguladora de Haciendas Locales establece en su artículo 75 que el impuesto se devenga el primer día del año natural. Por tanto, quien sea propietario de la vivienda el día 1 de enero es el obligado tributario. Así, si se firma el día 2 de enero, ese año corresponderá al vendedor. En cualquier caso, de forma externa a la administración local, podría acordarse un reparto del recibo como estimasen comprador y vendedor.
Plusvalía municipal
El impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía o plusvalía municipal, grava el incremento del valor catastral del suelo urbano de una propiedad entre una transmisión y otra. Aquí no influye el precio de venta, sino cuántos años han transcurrido desde que se compró el inmueble hasta que se vende, cuánto ha variado el valor del suelo en ese tiempo y qué tipo impositivo aplica el ayuntamiento. Hay que consultar la ordenanza fiscal de cada municipio para conocer sus detalles y posibles bonificaciones. En una compraventa, el sujeto pasivo es el vendedor.
Ganancia patrimonial en el IRPF
En la declaración de la renta del ejercicio en que se transmite la vivienda hay que incluir la ganancia patrimonial generada por dicha transmisión como resultado de la diferencia entre por cuánto se vende y por cuánto se compró.
Para calcular el valor de adquisición se suman los gastos asociados a la compra (notaría, registro, impuestos, inmobiliaria, etc.); para calcular el valor de transmisión se restan los gastos asociados a la venta (los señalados en este artículo). Por último, para calcular la ganancia que engrosará la base imponible del ahorro del IRPF se aplican coeficientes de abatimiento.
Gastos notariales
Como apunte final, cabe señalar que el artículo 1.455 del Código Civil determina que “los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”. Sin embargo, en la práctica, suele suceder ese pacto y los gastos del notario los asume el comprador, junto con los otros gastos que son a su cargo como ya comentamos en un artículo anterior.
