El índice de precios de alquiler es un concepto que ha estado muy de moda en prensa recientemente, más teniendo en cuenta que el Ayuntamiento de Barcelona ha aprobado tenerlo en cuenta para el cobro de los impuestos municipales vinculados con la vivienda.
Pese a que en España es algo novedoso, en otros países europeos hace muchos años que se utiliza como referencia para dotar a los arrendatarios de herramientas que les permitan informarse sobre la situación del mercado y además tratar de controlar el incremento abrupto de los precios.
Qué es el índice de precios de alquiler
El índice de precios de alquiler es una referencia que permite saber a arrendatarios y arrendadores cuáles son los precios que se están pagando por los alquileres. El problema es de dónde provienen los datos para formarlo, ya que como sucede en el índice recientemente aprobado por Cataluña y que está en marcha ya en las cuatro capitales de provincia, no refleja todas las operaciones que se realizan.
Para qué sirve
Sirve para dotar de transparencia al mercado, de forma que los inquilinos sepan cuál es el precio medio de la zona que les interesa. También les da herramientas a los propietarios para fijar un precio razonable para el alquiler. El problema es que estos índices a menudo pecan de cierto retraso en la información, como sucede con los índices de precios de las viviendas.
Cómo funciona
En teoría se deberían informar de todos los alquileres firmados, el precio, las características del inmueble y las condiciones pactadas. En Cataluña, que es la primera comunidad que lo ha puesto en marcha, se reflejan las operaciones cuyas fianzas están depositadas en el Incasol, que alcanzan los 200.000 alquileres y se conectan con el catastro. En base a esos datos informados se construye un precio de referencia por zonas y normalmente se asigna un precio por metro cuadrado.
De esta forma, si quieres hacer la consulta sólo necesitas los datos de la zona y la vivienda para obtener el “precio teórico” para un alquiler. En los contratos de alquiler se deberá hacer referencia al índice, calculando en qué medida el acuerdo está por encima o por debajo.
Qué implica para el propietario y el arrendador
Actualmente las implicaciones son muy limitadas, ya que las competencias fiscales son básicamente del gobierno central, que de momento no ha sido muy partidario de la medida. De momento el Ayuntamiento de Barcelona ha indicado que estudian rebajar o bonificar todo el IBI del propietario que no exceda un porcentaje sobre el índice de referencia. Podrían existir otras ventajas a nivel de Comunidad Autónoma, pero si realmente se quiere utilizar como una herramienta verdaderamente efectiva, el estado debería estar involucrado con ventajas fiscales en los diferentes impuestos.
Por su parte, para el inquilino las ventajas son varias, ya que es una herramienta de control y que además es disuasoria para evitar que exista una inflación desmedida, en especial causada por la presión de los alquileres turísticos en Madrid y Barcelona.
Pero potencialmente podría ser una herramienta mucho más efectiva con incentivos fiscales en la declaración de la renta e incluso deducciones en la futura venta del piso en el impuesto de plusvalías municipales.
En qué países se utiliza
Se utiliza en varios países, pero el país que se suele señalar como ejemplo de su utilidad es Alemania, y en particular la ciudad de Berlín. En cualquier caso, como en todos los modelos, es complejo realizar extrapolaciones de su éxito en un entorno y en otro. La cultura de alquiler en otros países europeos está mucho más arraigada, y eso genera un mercado más dinámico, con más oferta y demanda. Asimismo, los marcos jurídicos tampoco son comparables.
Cómo ha empezado a funcionar en Cataluña
Es una medida impulsada por la Generalitat y que afecta ya a 27 municipios. La idea es que sea una herramienta para otorgar incentivos a los propietarios, aunque las competencias en esta materia son muy limitadas. El ayuntamiento puede actuar sobre el cobro del IBI y el impuesto de plusvalías municipales, la comunidad sobre el tramo autonómico en algún impuesto.
Los inconvenientes
Algunos actores del mercado hipotecario no creen que este índice sea de mucha utilidad. Si se hace obligatorio fijar un precio en base a él, puede reducir enormemente la oferta de viviendas, y si es sólo informativo, puede generar problemas, pues en base a unos pocos parámetros no se puede valorar el precio de una vivienda (dentro de un mismo barrio pueden existir diferencias enormes y podrían estar justificadas).
Asimismo, para que realmente sea efectivo, deberían existir incentivos reales a los propietarios, pues por ahorrarse 500 euros anuales del IBI no se va a renunciar a 300 euros mensuales de alquiler, por ejemplo.
Otro argumento es el coste de oportunidad de las ventajas fiscales. El dinero que deja de recaudarse en impuestos podría dedicarse a incrementar el parque público de viviendas de alquiler, con lo que más oferta de alquiler debería reducir el precio de las viviendas ya existentes.