MERLIN PROPERTIES (MRL SM, ISIN: ES0105025003). Es la mayor Socimi (sociedad anónima cotizada de inversión inmobiliaria) en España y forma parte del IBEX 35 desde diciembre de 2015. Se centra en la adquisición y gestión activa de activos inmobiliarios en España, y un 10% en Lisboa.
Situación de la empresa
Las ventas aumentaron 4,3% interanual en el semestre hasta 254 millones impulsado por un 4,4% en las rentas brutas por alquiler. El crecimiento orgánico de los alquileres fue del 2,3%, por debajo del 7,7% del 1S 23 por menores niveles de indexación al IPC y release spreads (cambios de inquilino aplicándoles un precio mayor que lo que habría sido el aumento del IPC al inquilino anterior), dividido en 1,8% en alquileres de Oficinas, 4,1% en Logística y 3,3% en Centros comerciales.
Las rentas brutas del primer semestre alcanzaron 248 millones frente a 238 hace un año y el beneficio neto 133 frente a -47 millones. Esto se explica por la rotación de su negocio de Centros comerciales a almacenes y Centros de datos, y a medida que los tipos de interés se estabilizaban. Logística irá poco a poco ganando peso a cambio de Centros comerciales.
El FFO (beneficio operativo para inmobiliario) creció 0,3% interanual a 148 millones y para el cierre de año espera que pase desde 0,31 por acción a 0,59 gracias al despegue de los Centros de Datos.
En cuanto a la ocupación, alcanzó el 92,3% en oficinas y el 97,6% en Logística, y Merlin espera que aumente hasta el 93% y el 99% respectivamente al cierre de año, mientras que los Centros comerciales considera que se mantendrán en 96% debido a la creciente tendencia del comercio electrónico.
El valor de los activos de 11.300 millones se mantiene sobre diciembre, gracias a la contribución de los Centros de datos (+13,3%), mientras que las oficinas, la logística y los centros comerciales sufrieron un impacto negativo de -0,5%. En los Centros de datos espera un capex de 2.100 millones de euros entre 2024-28 para conseguir 200 MW adicionales, con ingresos brutos por alquiler del 14,4%. Por su parte, el valor de los activos (EPRA NAV) ha caído un 2% interanual a 15,1€ (P/EPRA NAV 0,68x) y el Loan to value del Balance se sitúa en 35,6%.
Por último, la rentabilidad por dividendo para 2024 es de 4,4%.
Tesis de inversión
La pandemia ha tenido un impacto muy negativo sobre el valor por la caída de alquileres, expectativas de aumento del teletrabajo, subida de tipos de interés, etc. Los precios actuales siguen implicando un descuento sobre el valor neto de sus activos (NAV) que finales de 2019 era de 49% y que en valor de activos es de 11.300 actualmente. El NAV de la compañía es de 7.300 millones de euros, frente a una capitalización de mercado de 4.800 millones de euros, por lo que, incluso asumiendo una caída del NAV del 10% por la crisis, seguiría con gran descuento, por lo que creemos que es una oportunidad de inversión con vistas a la recuperación de la economía de la península.
Riesgos
- La recuperación del valor de los alquileres en España con alta ocupación se ve limitada por unos riesgos de ejecución superiores a la media.
- Otros riesgos son el deterioro de la economía y de los inquilinos, o unos tipos elevados por tiempo prolongado.
- Aumento del comercio electrónico.
Análisis Técnico
Tras la fuerte caída experimentada en la pandemia, su tendencia de largo plazo es todavía lateral en un amplio rango en la banda entre 7,50 y 11,10 aproximadamente. Dentro de ese rango, en los últimos meses ha desarrollado un tramo alcista que le ha llevado a la zona de resistencia clave de 11,10. En las últimas semanas se mantiene consolidando por debajo de ese nivel con un soporte en torno a 10,00. Mientras no pierda ese nivel esperamos nuevos intentos de superar la zona de 11,10, que sería la confirmación de una nueva tendencia alcista de medio-largo plazo, con un objetivo potencial en los máximos previos a la pandemia de 13,50.
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