Antes de formalizar la compraventa de un bien, habitualmente una vivienda u otro inmueble, vendedor y comprador materializan el acuerdo alcanzado en un contrato privado que conlleva un compromiso entre ambas partes. ¿Qué es un contrato de arras, qué tipos existen y qué incluye el contrato?
¿Qué es un contrato de arras?
Es un acuerdo privado entre las partes intervinientes en una compraventa que recoge el compromiso de efectuar esa operación en un plazo determinado. La firma se acompaña de una señal o anticipo, que corresponde a un pequeño porcentaje que el comprador debe transmitir al vendedor a modo de reserva. Esta oscila entre el 5 % y el 15 % del precio de venta, aunque puede ser cualquier cantidad pactada.
En la práctica, el contrato de arras es un documento que refleja un acuerdo sobre la compra de una propiedad y es interesante para ambas partes:
- Especialmente, para el comprador, porque evita que otra persona interesada adquiera el inmueble antes.
- Con él, el vendedor se asegura de que ese potencial comprador está realmente interesado en seguir adelante con la compraventa, hasta que llega el momento de la firma en notaría.
No hay que olvidar que una vez que se pactan las condiciones de una compraventa es habitual que el comprador necesite un período de búsqueda de financiación, en el que visitará diferentes bancos hasta encontrar una hipoteca adecuada. No tendría sentido iniciar este trámite si no existiera un compromiso de la parte vendedora. Al mismo tiempo, el vendedor puede utilizar este margen de tiempo para organizar su mudanza, en el caso de una vivienda y, en cualquier caso, para retirar del mercado la oferta.
Cabe señalar que, si interviene una inmobiliaria, suele ser esta la depositaria de las arras hasta que la compraventa se hace efectiva.
Tipos de arras
Hemos visto que un contrato de arras es un acuerdo previo o un pacto accesorio a la posterior compraventa formalizada en escritura pública. Las arras pretenden amarrar la operación, cuya tipología debe quedar especificada en el contrato:
Arras penitenciales
Es la modalidad más frecuente, están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil y se consideran una parte del precio de venta. Si el comprador incumple el contrato, perderá la señal entregada. Si el vendedor es quien incumple, devolverá al comprador el doble de la señal recibida.
Arras confirmatorias
Si una de las partes pretende rescindir el contrato, la otra puede exigirle su cumplimiento o pactar su resolución junto con una indemnización por daños y perjuicios, determinados estos en un procedimiento judicial. Son reguladas implícitamente en el artículo 1124 del Código Civil y también son tomadas como una parte del precio de venta.
Arras penales
A diferencia de las otras dos modalidades, la cantidad definida como arras penales no forma parte del precio de venta. Tampoco permiten a las partes rescindir el contrato. Si el comprador no cumple el contrato, el vendedor decide si acepta las arras penales o exige que se cumpla el contrato; si el vendedor no cumple, el comprador decide si exige el cumplimiento o las arras por duplicado. Pueden ser consideradas una obligación con cláusula penal, regulada a partir del artículo 1152 del Código Civil.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Se trata de un contrato privado, por lo que su contenido puede variar siempre que las partes firmantes estén de acuerdo. No obstante, como mínimo, recoge los siguientes aspectos:
- Datos identificativos de las partes.
- Datos del bien que se va a transmitir.
- Cargas sobre ese bien, de existir.
- Precio de venta.
- Gastos que asume cada parte.
- Tipo de arras.
- Importe del anticipo en concepto de arras (si son penitenciales o confirmatorias).
- Plazo máximo hasta la compraventa.
¿Si no se consigue una hipoteca se pierden las arras?
Los anteriores son solo los mínimos que se suelen incluir en un contrato de arras, pero su contenido puede variar y se puede incluir cualquier cláusula acordada.
Por tanto, tendría cabida una cláusula que recoja la posibilidad de devolución de las arras al comprador en caso de que haya resultado imposible obtener la financiación necesaria dentro del plazo establecido. Si no se incluyese esta particularidad, se perderían las arras.
Ahora que ya conoce un poco mejor este trámite previo a la compraventa de un inmueble, le invitamos a que siga leyendo otros artículos sobre el mercado inmobiliario y a que acuda a su asesor financiero de confianza si tiene cualquier duda.