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El blog de Self Bank

¿Hipotecas negativas? De seguir así, ¿los bancos me pagarán por mi hipoteca?

¿Hipotecas negativas? De seguir así, ¿los bancos me pagarán por mi hipoteca?

Hipotecas negativas. La política del BCE europeo se mantiene desde el inicio de la crisis de 2008. Los tipos de interés cayeron en picado entonces y se han estancado en el 0% desde 2016. El euríbor a 12 meses entró en cifras negativas, lo que pronto alivió las cuotas hipotecarias de muchos españoles. ¿Y qué sucedería si el euríbor siguiese cayendo? Se empezó a especular con la paradójica situación de cobrar intereses por tener hipoteca. De seguir así, ¿los bancos me pagarán por mi hipoteca?

Hipotecas casi regaladas antes de estallar la crisis.

Es de sobra conocida la situación del mercado inmobiliario antes de la crisis de finales de 2008. Las entidades bancarias llevaban años firmando hipotecas baratas y relajando los requisitos para concederlas. Precisamente en los últimos tiempos antes de la crisis, en plena burbuja inmobiliaria, las campañas de venta de hipotecas eran tan agresivas que se ofrecían condiciones muy favorables para el comprador, con préstamos al euríbor más 0,20 e incluso más reducido. Sucedía así en un mercado de inmuebles muy sobrevalorados, con un euríbor alto, un público entregado a comprar a cualquier coste y bancos ávidos de firmar hipotecas.

En ese tiempo, cuando el euríbor era próximo al 5%, nunca se pensó que las políticas monetarias del BCE pudieran rebajar tanto los tipos como para que el euríbor a 12 meses cayera a cifras negativas. Pero así ocurrió por primera vez en febrero de 2016 y desde entonces siguió cayendo, incluso por debajo del -0,30%.

Un inciso. Cada vez que se paga la cuota de la hipoteca, se está pagando por dos conceptos: capital e intereses. Cuánto se paga de capital y cuánto de intereses depende del sistema de amortización de la hipoteca (francés, italiano, alemán, americano…). Así, con el método francés (el más habitual en España):

→ se pagan más intereses (y menos capital) en las cuotas de los primeros años

→ y más capital (y menos intereses) conforme avanzamos en la vida del préstamo.

¿Y si el euríbor es negativo?

En este terreno de euríbor a 12 meses negativo cabe plantearse qué sucede con los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable. Si el euríbor más el diferencial pactado en la firma de la hipoteca diese un resultado negativo, lo lógico sería pensar que la parte de la cuota correspondiente a interés sea negativa, es decir, que reste de la cuota los siguientes doce meses. Otra alternativa sería que la cuota se mantuviese igual y que, en vez de restarse los intereses, esa cantidad sirviera para pagar más amortización de capital.

Por ejemplo: si tenemos una hipoteca al euríbor +0,20 y el euríbor a 12 meses es -0,30%, el tipo de interés que se aplicaría en la cuota sería -0,10%. Lo que significa que al calcular la cuota de la hipoteca de cada mes, la parte de intereses, en vez de sumar, restaría del total.

hipotecas negativas

Ante esta situación tan inesperada como paradójica, se podría pensar que si no se ha previsto ninguna cláusula en la escritura de la hipoteca que lo evite, los intereses también deberían restar de la cuota. Pero no es tan sencillo, pues entran en juego diversas consideraciones y se abre un nuevo debate donde cabría esperar una nueva oleada de reclamaciones judiciales.

No es una circunstancia que afecte a gran cantidad de hipotecas, pues debe darse la particularidad de que el diferencial sea negativo, que no exista alguna cláusula en el contrato de la hipoteca que especifique que el tipo de interés siempre sea positivo, o alguna cláusula suelo todavía vigente.

No obstante, hay expertos que señalan que la naturaleza de un contrato de préstamo es que el prestamista (el banco) reciba una remuneración por el dinero que presta al prestatario (el cliente) y, que si se invirtieran los términos, ese contrato podría ser declarado nulo. También se ha apuntado a alcanzar algún acuerdo para renegociar las condiciones de la hipoteca.

Nueva Ley Hipotecaria: el límite es el 0%.

Pero todo quedó mucho más claro con la nueva Ley Hipotecaria, que entró en vigor el 17 de junio de 2019, una actualización normativa muy necesaria que principalmente aporta mayor protección al cliente ante su futura hipoteca. Y que, entre sus muchas novedades, despeja cualquier duda sobre la controversia que se discute en este artículo: el deudor no cobrará intereses por su hipoteca.

Centrémonos en el artículo 21 de dicha Ley (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), porque es muy relevante:

El apartado 3 prohíbe las cláusulas suelo: “En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.

Y el apartado 4, especifica que, aunque no haya cláusulas suelo, el suelo siempre será el 0%, es decir que no puede haber hipotecas con tipos de interés negativo, o como dicta el texto: “El interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo.

¿Qué está pasando en Dinamarca y Suiza?

Aunque han aparecido noticias de que los tipos negativos fijados por los bancos centrales de Dinamarca y Suiza han empujado a las entidades a firmar hipotecas con tipos negativos, hay que puntualizar al respecto. No, los banqueros nórdicos no se han vuelto locos. Aunque se comercialicen como hipotecas con interés negativo, los gastos derivados del préstamo, como tasas y comisiones suponen un añadido en las cuotas. Por lo que, en la práctica no son más que préstamos muy favorables para el cliente, a tipos muy reducidos, pero nunca llegarán a pagar intereses, ni a restar del préstamo.