El mercado de vivienda en España en 2017 atraviesa por una etapa de recuperación evidente, aunque desigual en lo territorial. Los agentes del mercado tienen todavía reciente la experiencia de la última recesión. La prolongada etapa de expansión comprendida entre 1997 y 2007 generó un amplio conjunto de mitos sobre el comportamiento del mercado de vivienda.
Destacó el que afirma que “el precio de la vivienda no puede bajar” (José G. Montalvo, “De la quimera inmobiliaria al colapso financiero”, Antoni Bosch, Barcelona 2008). En 2017 se puede consolidar la recuperación iniciada en 2014-16, y hasta retornarán algunas viejas ideas sobre la vivienda como inversión, lejos todavía de las euforias de los tiempos de la burbuja.
Con el recuerdo de la burbuja inmobiliaria
El último ciclo del mercado de vivienda en España, comprendido entre 1997 y 2014, reunió los requisitos para calificar lo sucedido como de “burbuja” inmobiliaria.
Los períodos de aumentos de los precios de la vivienda no son necesariamente etapas de burbuja, en las que los precios suben básicamente por razones especulativas. Una burbuja es un episodio en el que a una fase de fuertes aumentos de los precios de las viviendas sucede otra de fuertes correcciones a la baja en dichos precios (Helke Joebges et alía, “What causes housing bubbles?”, Hans-Bockler-Foundation, Düsseldorf, 2015).
En la fase de expansión comprendida entre 1997 y 2007 los precios de las viviendas aumentaron en España en un 200%, aproximadamente, según la estadística de precios de tasación del Ministerio de Fomento. En la fase de recesión, según la misma estadística, los precios retrocedieron alrededor del 30% (37,3% según el índice de precios de vivienda del INE). La expansión se apoyó, sobre todo, en la fuerte expansión del crédito bancario a promotor y a comprador, así como en las expectativas de revalorización continuada de la vivienda.
El racionamiento del crédito, los ajustes bancarios y el elevado exceso de oferta de viviendas fueron los principales factores determinantes de la recesión. Lo más visible de esta última fue la reducción, en más de un 90%, de la nueva oferta anual de viviendas.
La situación actual del mercado de la vivienda
Como antes se señaló, en la fase de expansión se crearon abundantes falsos mitos sobre las ventajas de la vivienda como inversión: el precio de la vivienda no puede bajar, el suelo determina el precio de las viviendas, los precios españoles crecen para converger con los europeos, la rentabilidad de la vivienda supera siempre a la de los activos financieros, la inversión en vivienda es siempre segura, alquilar es “tirar” el dinero (JG Montalvo, op.cit.)…
Tras “tocar fondo” en el primer trimestre de 2014, los precios de la vivienda iniciaron ese año una nueva fase de crecimiento, que se ha prolongado en 2015-2016. En esta etapa de recuperación, el aumento acumulado de precios hasta el tercer trimestre de 2016 ha sido del 10,8%, las ventas de viviendas han crecido en promedio en un 15,4% en el trienio 2014-2016 (unas 460.000 viviendas se habrán vendido en 2016) y las viviendas iniciadas han crecido en 2015-16 a un ritmo medio anual próximo al 40% (se debieron iniciar unas 67.000 en 2016).
Una buena parte de la fuerza de esta expansión se deriva de los muy bajos niveles alcanzados en la recesión por las principales variables, lo que corrige la supuesta intensidad de la recuperación.
Las más favorables condiciones de financiación, con los tipos de interés bajo mínimos, la mayor disponibilidad a prestar de las entidades de crédito, la fuerte expansión del empleo derivada del mayor crecimiento de la economía, han sido las causas generales de la mejora del mercado. En algunas zonas del territorio ha destacado la compra de viviendas por extranjeros (costa mediterránea e islas) y también las compras por motivos de inversión, en especial en las principales capitales.
Pero la recuperación no ha conseguido, hasta ahora, un crecimiento mayor y más uniforme de la demanda de viviendas. Ello ha sido consecuencia, en primer lugar, de la baja calidad de los nuevos empleos creados (niveles salariales reducidos y abundante empleo temporal y a tiempo parcial), obligados a alquilar y, en segundo lugar, del más reducido ritmo de creación de hogares respecto del pasado inmediato. La previsión del INE para el año 2016 fue de 70.440 nuevos hogares netos, lejos de los 250.000-300.000 anuales que se esgrimen desde el “lado de la oferta”.
¿Los precios de la vivienda no volverán a bajar?
La política monetaria expansiva de los bancos centrales, entre ellos el Banco Central Europeo, ha favorecido, en general, una mayor expansión de los precios de los activos. Ello ha contrastado con la baja inflación general dominante en los últimos años. La rigidez a corto plazo de la oferta de vivienda hace que los mercados inmobiliarios sean vulnerables a nuevas oleadas de optimismo. Habrá subida de precios siempre que los bancos y los inversores extranjeros, en especial los fondos de inversión, aumenten los recursos de los inversores llevados por el optimismo.
La disponibilidad de los bancos a prestar más al inmobiliario crecerá en la medida que tales entidades y los supervisores bancarios están sometidos a la “miopía del desastre”, que podrían conducir a desastres efectivos en forma de nuevos excesos de oferta y de créditos fallidos. Sin embargo, aunque se consolide la recuperación del mercado de vivienda en 2017, no parecen reunirse todavía las condiciones para repetir en tan corto periodo de tiempo los errores del pasado. Los precios de la vivienda no volverán a considerarse como algo imposible de bajar, al menos en el ejercicio de 2017.
