Senda al alza de la compraventa de viviendas nuevas
El mercado inmobiliario en España continúa mostrando signos de una significativa reactivación tras el fuerte impacto de la crisis del coronavirus en 2020. En una coyuntura marcada por las mejores perspectivas de recuperación económica a partir del segundo semestre a medida que se logre un mayor control de la situación sanitaria, en los dos primeros meses del año se registraron un 11% más de transacciones de viviendas que en el conjunto del 2T de 2020.
Tras el efecto del temporal Filomena en enero, que moderó la tendencia al alza de las operaciones de compraventa, en febrero se inscribieron en el Registro de la Propiedad 43.185 nuevas viviendas (+8,6% respecto al mes anterior). Una cifra que representa su mayor volumen en los últimos 12 meses, desde antes de la disrupción de la pandemia, y que se sitúa por encima del promedio del periodo 2017-2019 (41.500).
Sin embargo, a pesar de este repunte, en términos interanuales se registró la segunda tasa negativa consecutiva, reduciéndose las transacciones un 4,3% frente a febrero de 2020 tras caer un 15,4% interanual en enero. Una tendencia que se explica por la negativa evolución del segmento de vivienda usada, contrastando con la tendencia al alza de las compraventas de viviendas nuevas.
El mercado de segunda mano continuó acelerando su contracción, acumulando en los últimos 12 meses una caída de un 21,6% interanual, mientras que las operaciones de residencias nuevas moderaron su descenso a un 9,3% en comparación con el mismo periodo del año anterior. En el caso de esta tipología de viviendas, el volumen de transacciones en febrero superó las 10.000 compraventas mensuales por primera vez desde julio de 2014. Su significativo repunte se apoya, entre otros factores, en la mejora de la confianza ante las expectativas económicas, las favorables condiciones de financiación y los cambios que ha experimentado la demanda a raíz del confinamiento. En este sentido, una de las tendencias que ha ganado peso en los últimos meses es la preferencia por viviendas con espacios abiertos (terrazas y jardines) y más alejadas del centro urbano, donde se concentra un mayor stock de nueva vivienda.
Esta evolución divergente por tipología de residencias ha provocado que el peso del mercado de vivienda usada se reduzca a un 76,5% del total de transacciones, frente a un promedio de un 82% entre 2017 y 2019.
A nivel geográfico, en febrero los descensos más acusados de la compraventa de viviendas se produjeron en las Islas Canarias y Baleares (-16,2% y -15,9% interanual, respectivamente), donde las operaciones de segunda mano se redujeron más de un 30% interanual. En contraste, tres CCAA registraron tasas de crecimiento interanuales superiores a un 10%: La Rioja (+13,7%), Asturias (+12,0%) y País Vasco (+10,9%).
Por otro lado, la contracción del mercado inmobiliario también se refleja en la evolución de los precios de la vivienda, que han consolidado su senda a la baja iniciada en el 4T de 2018. En concreto, a cierre de 2020 (último dato disponible) el crecimiento del Índice de Precios de Vivienda (IPV) se moderó por séptimo trimestre consecutivo, disminuyendo 0,2 pp respecto a los tres meses anteriores hasta un 1,5% interanual. Una cifra que representa su menor tasa desde el primer trimestre de 2015.
No obstante, al igual que en el trimestre anterior se produjo una evolución divergente por tipología de vivienda. Mientras que los precios de las de segunda mano continuaron reduciendo su ritmo de crecimiento, moderando su avance en el 4T de 2020 a un 0,4% interanual, las viviendas nuevas se revalorizaron un 8,2% interanual (vs. 7,5% interanual anterior) en un contexto de creciente demanda.
Por CCAA, los mayores incrementos de precios de la vivienda en el 4T se concentraron en Ceuta y Melilla (+4,9% y +5,4% interanual, respectivamente). Paralelamente, los avances fueron más reducidos en Extremadura (+0,4%), Navarra (+0,6%) y Canarias (+0,8%).
EEUU: punto de inflexión en su senda de recuperación
Los datos macroeconómicos del mes de marzo muestran un punto de inflexión de la senda de recuperación de EEUU. Tras la aceleración de la creación de empleo, la evolución de la confianza de los consumidores y las ventas minoristas reflejan un mayor dinamismo del crecimiento de la actividad a cierre del 1T, y elevan las expectativas en el conjunto de 2021.
En concreto, en marzo las ventas minoristas registraron un significativo repunte de un 9,8% respecto al mes anterior, representando su segundo máximo histórico de la serie iniciada en 1992, sólo superado por su registro de mayo de 2020 tras el inicio de la desescalada de la primera ola de la pandemia. Este fuerte crecimiento, que contrasta con la contracción de un 2,7% mensual del pasado febrero, se explica principalmente por:
- El avance de los planes de vacunación, cuyo proceso de inmunización del 75% de la población podría completarse a finales de junio.
- La progresiva relajación de las medidas de distanciamiento social.
- Las mejores condiciones climáticas después de la ola de frío que afrontó el país el mes anterior, especialmente en el Estado de Texas.
- La nueva ronda de cheques directos a los hogares de aproximadamente 400.000 millones de $ del último plan de estímulos fiscales de la Administración Biden (1,9 billones de $ total).
Este fuerte rebote del consumo de los hogares se produjo de forma generalizada en todos los sectores, destacando principalmente el incremento de las ventas en los ámbitos socioeconómicos más afectados por las restricciones de movilidad y los patrones de consumo impuestos por la crisis del covid-19. En este sentido, el mayor avance se registró en ocio (23,5% mensual), seguido de ropa y accesorios (18,3%), automóvil y componentes (15,1%) y hostelería y restauración (13,4%). En contraste, el gasto en alimentación y bebidas sólo aumentó un 0,7% respecto al mes de febrero.
Esta evolución ha situado las ventas minoristas un 17% por encima de sus niveles previos a la disrupción de la crisis sanitaria, mientras que la producción industrial se mantiene un 3,4% por debajo de sus registros de febrero de 2020, a pesar de experimentar en marzo su mayor avance mensual desde 1982 (2,7% mensual). Una circunstancia que viene explicada fundamentalmente por la escasez de suministros, como semiconductores y chips, y los problemas surgidos en torno al transporte marítimo de mercancías.
Así, estos datos, unidos a la creación de 916.000 puestos de trabajo a finales del 1T y la significativa caída de las peticiones semanales de desempleo observada en las últimas semanas, elevan las expectativas de crecimiento en el 1T. En concreto, los indicadores de evolución de la producción en tiempo real muestran una aceleración del momentum de la economía de EEUU. La Reserva Federal de Atlanta estima el avance del PIB entre enero y marzo en un 8,3% anualizado, 2,3 pp superior al proyectado anteriormente, al mismo tiempo que la Fed de Nueva York lo ha elevado a un 6,8% anualizado (vs. 6,05% anual previo).
Todo ello en un contexto en el que se prevé que el gasto de los hogares mantenga su dinamismo en los próximos meses, especialmente ante el inicio del periodo estival, con una rotación hacia los sectores de ocio, turismo, viajes y hostelería. Una senda impulsada no sólo por la mejora de la situación epidemiológica y las menores restricciones de movilidad sino también por el repunte de la confianza de los consumidores debido al control de la situación sanitaria, la evolución positiva del mercado laboral y los elevados niveles de ahorro. No obstante, la tasa de ahorro descendió a un 13,6% de la renta disponible en febrero (último dato disponible), tras repuntar nuevamente a comienzos del año por el empeoramiento de la crisis sanitaria a un 19,8%.
Esta previsible tendencia al alza del gasto de los consumidores apoyará el fuerte avance de la inflación a lo largo del año, en un contexto en el que según Oxford Economics a corto plazo podría aumentar hasta aproximadamente un 3,5% anual, tras situarse a finales del mes pasado en un 2,6% anual. Un incremento que estaría explicado no sólo por el efecto base generado por la pandemia, sino también por el aumento de los costes de producción, la mayor demanda prevista de los consumidores y la progresiva relajación de las medidas de distanciamiento social, entre otros factores. Sin embargo, estas presiones inflacionistas irán desapareciendo una vez que se normalicen el suministro de las cadenas de valor, el transporte de mercancías y el consumo de los hogares.
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