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Invertir en inmuebles sin comprar ninguno: las Socimi

Invertir en inmuebles sin comprar ninguno: las Socimi

Todos sabemos que España es uno de los países donde hay más tradición en la compra de viviendas, tanto para vivir como para invertir. Durante mucho tiempo, tanto los grandes patrimonios como la gente de clase media, compraba inmuebles como forma de inversión, que además les podían proporcionar rentas periódicas en forma de alquileres con una rentabilidad notable. Sin embargo, la burbuja inmobiliaria ha generado que ahora muchos inversores sean reacios a volver a comprar inmuebles.

Por ello, a finales de 2012 se decidió crear una nueva figura que era un concepto novedoso en España ya que contaba con un régimen fiscal especial. El objetivo no era otro que reactivar un mercado que estaba en plena depresión.

¿Qué es una SOCIMI?

Las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son empresas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos inmobiliarios para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI. Como hemos indicado, hay un precedente muy conocido y con muchos años de historia: los REIT (Real Estate Investment Trust), siendo los más famosos los americanos.

¿Qué requisitos deben cumplir?

– Deben invertir al menos el 80% de sus activos en inmuebles urbanos para el alquiler, adquiridos en propiedad y/o en participaciones en el capital de otras SOCIMI.
– El 80% de sus ingresos deberán proceder de alquileres y de dividendos de otras Socimi.
– Tienen un requisito de permanencia de activos en su balance de 7 años.
– Su deuda no puede superar el 70% del activo.

Además, como ocurre con los REIT, están obligados a repartir en dividendos casi la totalidad de sus beneficios, concretamente el 80% de las rentas derivadas del arrendamiento y el 100% de los dividendos recibidos en el caso de que sean accionistas de otras SOCIMI.

¿Cuáles son sus ventajas fiscales?

-Tributan a un tipo especial del 0% en el Impuesto de Sociedades.
-Tienen una bonificación del 95% en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y en el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP) para las ganancias patrimoniales.
– No deben retener los dividendos distribuidos a sus socios, tanto personas físicas como jurídicas.

¿Por qué invertir en Socimis y no comprar pisos?

Básicamente hay cuatro grandes motivos para preferir la inversión en Socimis respecto a la inversión directa.

1.- Liquidez: Invertir vía Socimis es tan fácil como lo es invertir en cualquier empresa cotizada, y por tanto desinvertir es casi inmediato. En cambio, si compramos un inmueble pueden pasar meses hasta que obtengamos el dinero.

2.- Diversificación: Al invertir en Socimis invertimos en decenas o cientos de viviendas, hoteles y una gran variedad de productos, ubicados en muchas áreas geográficas. En cambio, si compramos una única vivienda estamos expuestos a un mayor riesgo de caída del precio o del pago de derramas extraordinarias.

3.- Ventajas impositivas: como hemos visto, estas sociedades tienen grandes bonificaciones fiscales. Al contrario, la última reforma fiscal elimina ciertas ventajas que tenían los propietarios, como la reducción del 100% del rendimiento neto en caso de arrendarle la vivienda a jóvenes menosres de 30 años con rendimientos netos del trabajo o actividades económicas inferiores a una determinada cantidad.

4.- Gestión profesional: Además de olvidarnos de tener que elegir los inmuebles en los que invertir, tampoco tendremos que llevar el seguimiento de los cobros, reuniones de Comunidad de Propietarios, la búsqueda de inqulino o los pagos puntuales de gastos y derramas en los que puedan incurrir los inmuebles.

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Mercado en España

Las cuatro grandes sociedades en el mercado nacional son: Axiare, Hispania, Lar España y Merlin Properties, que incluso forma parte del Ibex-35. En muchas de ellas han invertido grandes inversores internacionales. Por ejemplo, George Soros adquirió el 16% de la empresa Hispania en su nacimiento o la famosa gestora de fondos Pimco, que compró el 12,5% de la firma Lar.

La particularidad de estas empresas, al menos hasta ahora, es que son empresas que nacen sin deuda y sin cartera, a diferencia de como ha sucedido en el pasado heredando la cartera de un banco. Puede parecer irrelevante, pero no lo es.

Al no tener una cartera inicial, los fondos captados en su nacimiento se invierten en activos seleccionados, aprovechándose además de una situación de mercado muy propicia, con diversos años de caídas acumuladas y con empresas en problemas. Por ello, la calidad de sus activos de balance es mejor que la que tienen los bancos o algunas inmobiliarias, que conservan activos que no han conseguido vender o que proceden de ejecuciones hipotecarias.

Conclusión

Seguro que muchos inversores aún creen que invertir en vivienda a largo plazo y con unos precios relativamente bajos vistos con perspectiva, sigue siendo una alternativa interesante.

Para ellos, estas sociedades pueden ser una buena opción, por los motivos indicados anteriormente: liquidez, diversificación y ventajas fiscales. Además, esa diversificación permite evitar el riesgo de un potencial inquilino problemático y seguir la sabiduría popular de “no tener todos los huevos en la misma cesta”.

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