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Formas de pensar sobre el valor de un activo: Cuadros vs Propiedades inmobiliarias

Formas de pensar sobre el valor de un activo: Cuadros vs Propiedades inmobiliarias

Una de las formas de inversión que ha demostrado tener más éxito en las últimas décadas ha sido la inversión en valor, también conocida como value investing. Aunque su origen se debe a Benjamin Graham, se ha popularizado en los últimos años gracias a la figura de Warren Buffett ,que ha logrado convertirse en el inversor más famoso de todos los tiempos así como uno de los hombres más ricos del mundo.

Una de las ideas fundamentales de esta forma de entender las inversiones es que las empresas tienen un valor intrínseco que no tiene por qué ser el precio al que cotiza en el mercado. Gracias a esta disparidad entre precio y valor es posible comprar parte de una empresa (unas acciones) por debajo de nuestra estimación de su valor intrínseco. Como decía Antonio Machado: “es de necios confundir valor y precio”.

Esta visión, que a primera vista parece bastante sensata, no está libre de polémica, ya que una parte importante del mundo académico defiende la Hipótesis del Mercado Eficiente. Esta hipótesis en su vertiente más radical defiende que en un mercado libre y abierto toda la información sobre un activo está reflejado en su precio y, por tanto, su evolución es aleatoria.

Ley de la oferta y la demanda

Independientemente de este debate, la teoría económica nos ayuda mediante diferentes enfoques a pensar sobre el valor de las cosas. En primer lugar, una de las ideas básicas del pensamiento económico es la ley de la oferta y la demanda. Todos entendemos que cuanto más demanda haya de algún bien o servicio, más alto será su precio. Por el contrario, como norma general, si hay más oferta que demanda de un bien o servicio, su precio bajará.

Esto nos ayuda a pensar sobre cómo poner precio a un cuadro de Rembrandt. Su valor vendrá determinado por el precio que alguien esté dispuesto a pagar por él en una subasta. La oferta es muy limitada y por tanto el precio será todo lo alto que alguien esté dispuesto a pagar por él. De la misma forma, cuando queramos vender la obra de arte, el precio que nos den por ella será el que otros compradores estén dispuestos a pagar. Nuestra ganancia en esta inversión vendrá determinada exclusivamente por la diferencia entre nuestro precio de compra y nuestro precio de venta.

El valor de los flujos futuros

Hay otra forma de pensar sobre el valor de los activos. Una de las ideas que nos aporta la teoría financiera es que el valor de un activo está relacionado con los flujos futuros que nos aporte. Esto lo podemos entender intuitivamente si pensamos en el supuesto de comprar una propiedad inmobiliaria con el fin de alquilarla y obtener una renta. ¿Pagaríamos lo mismo por una propiedad que nos rentara 1.000€ al mes en alquiler que por una propiedad que nos rentara 5.000€ al mes en alquiler? Evidentemente, la propiedad que nos aporta mayor renta tiene más valor para nosotros.

De igual manera, nuestra ganancia el día que decidamos vender la inversión no sólo vendrá determinada por la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta del inmueble, sino que tendremos que considerar también como ganancias todos los ingresos por alquiler que la propiedad haya producido en el periodo.

Combinando las dos ideas

En la realidad de los mercados vemos que influyen ambas ideas simultáneamente. Por un lado los inversores observan y piensan sobre la capacidad de generación de beneficios de las empresas en las que invierten. Esto, en definitiva, es lo que se traduce en la capacidad de la empresa de repartir dividendos a sus accionistas. Si un inversor piensa comprar una empresa para mantenerla a muy largo plazo, su interés debe estar principalmente en la capacidad de la empresa de ganar dinero, crecer y repartir ese dinero entre los accionistas.

Al mismo tiempo, los ratios, como el PER, que los inversores están dispuestos a pagar por las empresas varían en el tiempo. Cuando hay optimismo los inversores están dispuestos a pagar mucho más por esa capacidad de generación de beneficios de las empresas que cuando hay más incertidumbre y pesimismo.

Conclusión

En los mercados modernos el precio de los activos oscila constantemente. No hay una forma segura de determinar cuál es el valor de los activos, por lo que cuantas más perspectivas y herramientas tengamos para pensar sobre el valor, mejores decisiones de inversión podremos tomar.

Tanto si invertimos en acciones de empresas como si optamos por diversificar mediante fondos, conviene reflexionar sobre la capacidad de generar beneficios futuros de nuestras inversiones. Igualmente, no podemos perder de vista que cuando vendamos el activo, su precio será el que podamos obtener en ese momento en el mercado.

 

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